부동산 평가 방법 비교 — 실거래가·감정평가·기준시가 어떻게 다른가

안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.

상속재산에 부동산이 포함된 경우 가장 중요한 결정이 있습니다.

"이 부동산을 어떻게 평가할 것인가."

결론부터 말씀드리겠습니다.

부동산 평가 방법은 실거래가·감정평가·기준시가 3가지입니다.

어떤 방법을 적용하느냐에 따라 같은 부동산도 평가액이 수천만 원에서 수억 원 차이가 납니다.

오늘 글에서는 3가지 평가 방법의 차이와 선택 기준을 정리해드리겠습니다.

3가지 평가 방법 비교

방법	정의	특징
실거래가	같은 단지·유사 매물의 최근 거래가	시가에 가장 가까움
감정평가	감정평가사가 산정한 가액	객관성·신뢰성 높음
기준시가	국세청 고시 가격	시가보다 낮은 경향

1. 실거래가 — 아파트에 주로 적용

아파트는 같은 단지·동·층의 매매 사례가 풍부합니다.

상속개시일 전후 6개월 이내 거래가 기준이 일반적입니다.

적용 시 주의점

• 같은 단지라도 동·층·향에 따라 차이 큼
• 거래 시점이 가까울수록 평가 기준이 강함
• 비교 매물 선택 자체가 절세 포인트

2. 감정평가 — 상가·빌딩·특수 부동산

감정평가사가 직접 산정한 가액으로 평가합니다.

다음 케이스에서 주로 활용합니다.

• 매매 사례가 부족한 상가·빌딩
• 시가와 기준시가 차이가 큰 부동산
• 사업체와 연계된 부동산

감정평가 비용

• 평가 대상 자산의 0.05~0.15% 수준
• 평가 결과가 합리적이면 세액 절감 효과가 비용을 크게 넘어섬

3. 기준시가 — 토지·다세대주택에 유리한 경우

국세청이 매년 고시하는 표준 가격입니다.

자산 종류	기준시가 명칭
토지	개별공시지가
단독주택	개별주택가격
공동주택 (아파트·연립)	공동주택가격

시가보다 낮게 형성되는 경향이 있어 다음 케이스에서 유리합니다.

• 매매 사례가 부족한 다세대주택·연립
• 공시지가가 시가보다 현저히 낮은 토지
• 거래가 거의 없는 농지·임야

자산 종류별 일반적 평가 방법

부동산 종류	일반적 평가
아파트	실거래가
다세대·빌라	시가 또는 기준시가
단독주택	시가 또는 기준시가
상가·빌딩	감정평가
토지	기준시가 (공시지가)
사업용 부동산	감정평가 + 보충적 평가

평가 방법 선택이 세액에 미치는 영향

평가액이 1억 원 차이 나면 세액은 한계세율 만큼 차이가 납니다.

한계세율 구간	평가액 1억 차이 시 세액 차이
20% (1~5억)	약 2,000만 원
30% (5~10억)	약 3,000만 원
40% (10~30억)	약 4,000만 원
50% (30억 초과)	약 5,000만 원

자산 30억 원 기준으로 부동산 1건 평가만 잘 잡아도 4,000만 원 절세가 가능합니다.

평가 방법은 누가 선택하나

평가 방법은 세무사가 의뢰인과 사전 협의해 결정합니다.

세무사가 일방적으로 결정하지 않습니다.

또한 국세청과 협상해서 결정하는 영역도 아닙니다.

신고서 작성 시점에 가장 유리한 평가 방법을 선택해 반영하는 것이 핵심입니다.

세무사의 경험이 결정적인 영역입니다.

마무리

부동산 평가 방법은 상속세 절세의 가장 큰 단일 변수입니다.

같은 부동산도 어떤 방법을 적용하느냐에 따라 세액이 수천만 원에서 수억 원 차이가 납니다.

세무법인 송우 방배지점은 15년 경력 김형준 세무사가 자산별로 최적 평가 방법을 선택해 신고서에 반영합니다.

2025년 기준 상속세 신고 30건 이상 처리 경험을 바탕으로 부동산 종류별 최적 전략을 제시합니다.

상속세 신고대리 수수료는 상속재산가액의 0.3%부터 시작하며, 그 외 일반 세무 서비스는 별도 견적으로 안내드립니다.

상속·증여·양도세 상담은 유료 상담으로 진행됩니다.

부담 없이 연락 주세요.

상담 신청은 전화 02-6954-0958 또는 카카오톡으로 가능합니다.

사당역 12번 출구 도보 2분.

세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사 드림