집 팔면 양도세 얼마 나오나 — 1주택·다주택 계산 구조

안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.

부동산을 파실 때 가장 걱정되는 것이 양도세입니다.

"10년 전에 산 아파트를 파는데, 양도세가 얼마나 나올까요?"

세액은 몇 단계만 이해하면 구조가 보입니다. 오늘은 계산 구조를 예시로 풀어드리겠습니다.

양도세 계산 5단계

단계	내용
① 양도차익	양도가액 − 취득가액 − 필요경비
② 과세 양도차익	1세대 1주택 비과세분 제외
③ 양도소득금액	② − 장기보유특별공제
④ 과세표준	③ − 기본공제 250만 원
⑤ 세액	④ × 기본세율(6~45%) + 지방소득세 10%

1세대 1주택 — 12억까지 비과세

2년 이상 보유(조정대상지역은 거주 요건 포함)한 1세대 1주택은 양도가액 12억 원까지 비과세입니다.

• 12억 이하 → 양도차익이 아무리 커도 세금 0원
• 12억 초과 → 초과분 비율만큼만 과세(고가주택)

여기에 장기보유특별공제가 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 적용되어, 실제 세액은 크게 줄어듭니다.

다주택 — 구조가 완전히 다릅니다

주택 수가 많으면 계산이 달라집니다.

• 비과세가 없고, 조정대상지역 2주택·3주택은 기본세율 + 중과세율이 붙을 수 있습니다.
• 다만 한시적 중과 배제, 일시적 2주택 특례 등 예외가 자주 바뀌므로 양도 시점 확인이 필수입니다.

같은 집이라도 1주택이냐 다주택이냐, 언제 파느냐에 따라 세금이 수천만 원 차이가 납니다.

필요경비, 빠뜨리지 마세요

양도차익을 줄이는 필요경비를 놓치는 분이 많습니다.

• 취득세, 법무사·중개 수수료
• 발코니 확장, 샤시 교체 등 자본적 지출(도배·장판 같은 수선비는 제외)

영수증·계약서를 잘 보관하셔야 인정받습니다.

우리 집은 얼마쯤 나올까

👉 양도세 간이 계산기 — 양도·취득가액과 보유기간, 1세대 1주택 여부를 넣으면 예상 세액이 바로 나옵니다.

마무리

양도세는 "얼마에 팔았나"보다 "언제, 어떤 상태로 파느냐" 가 세금을 가릅니다. 1주택 비과세 요건을 하루 차이로 놓치거나, 다주택 중과를 피할 수 있는 타이밍을 지나치면 되돌릴 수 없습니다.

저희 세무법인 송우 방배지점에서는 양도세 신고·상담을 통해 매도 전에 세액을 시뮬레이션하고, 비과세·특례 적용 가능성과 최적 양도 시점을 함께 검토해드리고 있습니다.

계산기로 대략을 확인하신 뒤, 실제 매도를 앞두신 분께서는 계약 전에 상담을 통해 절세 여지를 먼저 확인해보시기를 권해드립니다.