상가·빌딩 상속 — 감정평가 활용 절세 전략

안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.

상가·빌딩이 상속재산에 포함된 경우 가장 어려운 결정이 있습니다.

평가 방법 선택입니다.

결론부터 말씀드리겠습니다.

상가·빌딩은 매매 사례가 부족해 감정평가를 활용하는 것이 합리적입니다.

기준시가만 적용하면 세무서가 시가로 다시 평가해 추징할 수 있습니다.

오늘 글에서는 상가·빌딩 평가 전략을 정리해드리겠습니다.

상가·빌딩 평가의 특수성

아파트와 달리 상가·빌딩은 다음 특성이 있습니다.

특성	영향
같은 단지 매매 사례 부족	실거래가 적용 어려움
기준시가 ≪ 시가	기준시가만 쓰면 세무조사 위험
임대수익 발생	별도 평가 방법 가능
가치 평가 방법 다양	세무사 경험이 결정적

4가지 평가 방법

상가·빌딩에 적용 가능한 평가 방법은 4가지입니다.

1. 실거래가 — 매매 사례가 있는 경우

같은 빌딩의 다른 호실 또는 인근 유사 빌딩의 최근 매매가.

상속개시일 전후 6개월 이내 거래 기준.

2. 감정평가 — 가장 합리적인 선택

감정평가사가 직접 산정한 가액.

다음 방법 중 하나를 선택해 평가.

• 거래사례 비교법
• 임대수익 환원법
• 원가법

3. 기준시가 — 위험한 선택

국세청 고시 가격.

상가·빌딩은 기준시가가 시가의 50~70% 수준에 불과한 경우가 많음.

기준시가만 적용하면 세무서가 시가로 재평가해 추징할 가능성이 큼.

4. 보충적 평가 — 사업체 일체로 평가

상가·빌딩이 사업체 운영의 일부인 경우 사업체 지분과 함께 보충적 평가.

임대수익 환원법 자세히

상가·빌딩 평가에서 가장 합리적인 방법.

계산 공식

평가액 = 연간 순임대수익 / 환원이율

환원이율

지역·자산 종류에 따라 다름.

• 서울 강남권 상가: 약 4~5%
• 서울 외 지역 상가: 약 5~7%
• 사무실 빌딩: 약 5~6%

예시

연간 순임대수익 1억 원, 환원이율 5%.

평가액 = 1억 / 0.05 = 20억 원

거래사례 비교법

인근 유사 자산의 최근 매매 사례를 참고해 산정.

비교 요소

• 위치 (역세권·상권 등급)
• 면적·층수
• 건물 노후도
• 임대 상태
• 토지 가치

각 요소별 가감 비율을 적용해 평가액 산정.

어떤 평가 방법이 가장 유리한가

자산 특성에 따라 다릅니다.

자산 특성	추천 평가 방법
임대수익 안정적	임대수익 환원법
인근 매매 사례 풍부	거래사례 비교법
건물 노후·임대 불안정	원가법
사업체와 일체 운영	보충적 평가

세무사가 자산 분석 후 가장 유리한 방법을 선택합니다.

감정평가 비용과 효과

비용

• 평가 대상 자산의 0.05~0.15% 수준
• 자산 30억 빌딩 기준 약 150만 ~ 450만 원

효과

자산 30억 기준, 기준시가 적용 시 평가액 18억 → 감정평가 적용 시 평가액 22억 가정.

항목	기준시가	감정평가
평가액	18억 원	22억 원
상속세 (간이)	약 4억 8,000만 원	약 6억 4,000만 원

기준시가가 더 유리해 보이지만, 세무조사 추징 위험이 있어 결과는 다음과 같음.

시나리오	결과
기준시가 적용 → 추징	약 6억 4,000만 원 + 가산세
감정평가 적용 → 안전	약 6억 4,000만 원 (가산세 X)

감정평가 비용 300만 원이 가산세 수천만 원을 막아줍니다.

세무서가 상가·빌딩을 재평가하는 케이스

1. 기준시가와 시가 차이가 큰 경우

기준시가 < 시가의 70% 수준이면 재평가 가능성 큼.

2. 임대수익이 명확한 경우

임대수익 데이터가 있으면 환원법으로 재평가.

3. 인근 매매 사례가 풍부한 경우

거래사례 비교법으로 재평가.

세무서는 모든 정보를 보유하고 있습니다.

임대보증금 처리

상가·빌딩 평가 시 임대보증금은 채무로 별도 차감.

항목	처리
빌딩 평가액	자산
임대보증금	채무 (별도 차감)
미수임대료	자산
임대 관련 채무	채무

평가액과 채무를 명확히 구분해야 합니다.

마무리

상가·빌딩 상속은 평가 방법 선택만으로 세액이 크게 달라지는 영역입니다.

기준시가만 적용하면 세무조사 추징 위험이 큽니다.

감정평가를 활용해 합리적이고 안전한 평가액을 산정하는 것이 정답입니다.

세무법인 송우 방배지점은 15년 경력 김형준 세무사가 상가·빌딩 평가 방법 검토 + 감정평가 활용 전략 + 임대수익 분석을 직접 진행합니다.

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세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사 드림