집을 상속받았다면 — 기존 주택과 상속주택, 어느 것을 먼저 팔아야 하나
주택 상속으로 2주택이 되어도 기존 주택을 먼저 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 상속주택 특례, 종부세 5년 주택 수 제외, 처분 순서별 세금 차이를 방배동 김형준 세무사가 정리해드립니다.
안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.
부모님 집을 상속받은 분들이 공통적으로 하시는 걱정이 있습니다.
"제 집이 이미 있는데 상속으로 2주택이 됐어요. 세금 폭탄 아닌가요?"
결론부터 말씀드리면, 상속으로 인한 2주택은 세법이 상당 부분 배려하고 있습니다. 다만 그 배려는 "기존 주택을 먼저 파는 경우"에 집중되어 있습니다. 처분 순서를 반대로 잡으면 받을 수 있던 비과세를 놓칩니다.
원칙: 기존 주택을 먼저 팔면 비과세가 살아 있습니다
1주택자가 주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 원래 갖고 있던 주택(일반주택)을 양도할 때는 상속주택을 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세 여부를 판정합니다(상속주택 특례).
- 기존 주택이 비과세 요건(2년 보유, 조정대상지역 취득분은 2년 거주)을 갖췄다면 상속 후 언제 팔아도 비과세가 가능합니다
- 반대로 상속주택을 먼저 팔면 이 특례와 무관하게 양도세가 과세됩니다
| 처분 순서 | 세금 결과 |
|---|---|
| 기존 주택 먼저 양도 | 1세대 1주택 비과세 가능 (특례 적용) |
| 상속주택 먼저 양도 | 양도세 과세 (5년 내 양도라도 중과는 배제) |
상속주택을 먼저 팔아야 한다면
사정상 상속주택을 먼저 처분해야 할 수도 있습니다. 이때 세 부담을 좌우하는 것은 취득가액 = 상속세 신고 당시 평가액이라는 점입니다.
상속 개시 후 6개월 내에 팔면 양도가액과 취득가액이 사실상 같아져 양도차익이 거의 없고, 상속 당시 낮게 평가해두었다면 그만큼 양도차익이 커집니다. 이 구조는 상속받은 부동산을 팔 때 양도세가 왜 달라지는지에서 자세히 정리해두었습니다. 상속세 신고 단계의 재산 평가 방법 선택이 몇 년 뒤 양도세까지 결정하는 셈입니다.
종합부동산세: 상속 후 5년은 주택 수에서 빠집니다
종부세도 상속 2주택을 배려합니다.
- 상속주택은 상속개시일부터 5년간 주택 수 계산에서 제외됩니다 (세율 판정 기준)
- 지분이 40% 이하이거나, 지분 상당 공시가격이 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하이면 기간 제한 없이 주택 수에서 제외됩니다
- 다만 주택 수에서 빠질 뿐, 상속주택의 공시가격은 과세표준에 합산됩니다
공동상속이라면: 소수 지분이 유리할 수 있습니다
형제가 공동으로 상속받은 주택은 양도세 판정 시 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봅니다. 소수 지분자는 본인 주택 양도 시 주택 수 부담이 줄어드는 구조입니다. 상속재산 분할 협의 단계에서 누가 주택을 가져갈지 정할 때, 각자의 보유 주택 현황까지 함께 놓고 정해야 하는 이유입니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속받은 집에 어머니가 계속 사셔야 하는데, 특례가 사라지나요? 아닙니다. 상속주택 특례는 기간 제한 없이 기존 주택 양도 시 적용되므로, 상속주택을 보유한 채 천천히 계획을 세우셔도 됩니다. 다만 종부세 주택 수 제외는 5년(또는 소수 지분 요건)이라는 점을 함께 보셔야 합니다.
Q. 상속 후에 새로 산 집을 팔 때도 특례가 되나요? 원칙적으로 특례는 '상속 당시 보유하던' 기존 주택에 적용됩니다. 상속 이후 취득한 주택은 일반 2주택 판정을 받을 수 있어, 취득 전에 반드시 확인이 필요합니다.
Q. 6개월 안에 팔면 양도세가 정말 0인가요? 상속개시 후 6개월 내 매매가 이루어지면 그 매매가액이 상속재산 평가액이자 취득가액이 되어 양도차익이 거의 없습니다. 다만 그만큼 상속세 쪽 평가액이 올라갈 수 있으므로, 상속세와 양도세를 합쳐 어느 쪽이 유리한지 계산해야 합니다.
마무리
주택 상속에서 세금을 결정하는 것은 "팔았는가"가 아니라 "어느 것을, 언제, 어떤 순서로 팔았는가"입니다. 같은 두 채를 두고도 순서 하나로 수천만 원이 갈립니다.
세무법인 송우 방배지점에서는 상속세 신고 단계에서부터 이후 양도 계획까지 묶어 평가액–처분 순서–시기를 함께 설계해드립니다. 상속으로 2주택이 되셨다면, 매물로 내놓기 전에 상담을 통해 순서부터 점검해보시기를 권해드립니다.
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