2026년 양도세 세율표 총정리 — 기본세율·단기양도·다주택 중과까지 한 장으로
양도세 세율은 6~45% 누진 기본세율, 1~2년 단기양도 60~70%, 조정대상지역 다주택 중과 +20~30%p의 세 층으로 나뉩니다. 2026년 기준 세율표와 내 세율이 어디에 해당하는지 찾는 순서를 방배동 김형준 세무사가 정리해드립니다.
안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.
"양도세율이 몇 퍼센트예요?"라는 질문에 한 줄로 답하기 어려운 이유가 있습니다.
"친구는 20%도 안 냈다는데 왜 저는 60%라는 거죠? 같은 아파트인데요."
결론부터 말씀드리면 — 양도세 세율은 하나가 아니라 세 층입니다. ①얼마나 벌었나(누진 기본세율) ②얼마나 보유했나(단기양도 세율) ③주택을 몇 채 갖고 파나(다주택 중과). 이 세 층 중 어디에 서 있는지에 따라 같은 차익에도 세금이 배 이상 갈립니다.
1층: 기본세율 (6~45% 누진)
2년 이상 보유한 부동산에 적용되는 기본 구조입니다. 과세표준(계산 순서를 거쳐 나온 금액)에 따라 다음과 같이 적용됩니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | — |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1억 5,000만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다. 과세표준 2억이면 38% 구간 — 산출세액 약 5,606만 원에 지방세를 더해 실부담은 약 6,166만 원입니다.
2층: 보유기간이 짧으면 누진이 아니라 단일세율
| 자산 | 1년 미만 | 1~2년 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 주택·조합원입주권 | 70% | 60% | 기본세율 |
| 분양권 | 70% | 60% (1년 이상 전부) | 60% |
| 토지·상가 등 | 50% | 40% | 기본세율 |
| 미등기 양도 | — | — | 70% |
주택을 1년 11개월에 파는 것과 2년 1개월에 파는 것 — 차익 2억 기준으로 세금이 1.2억(60%) 대 5,600만 원(누진)으로 갈립니다. 잔금일 몇 주 조정이 수천만 원짜리 결정이 되는 지점이고, 실무에서 매도 시기 상담을 가장 많이 하는 이유입니다. 보유기간은 취득일(잔금일)부터 양도일(잔금일)까지로 계산합니다.
3층: 다주택 중과 (2026년 5월 10일부터 부활)
조정대상지역 주택을 다주택자가 양도하면 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 가산되고, 장기보유특별공제도 배제됩니다. 2022년부터 시행령으로 유예되어 왔던 이 제도는 2026년 5월 9일로 유예가 종료되어, 5월 10일 이후 양도분부터 다시 적용되고 있습니다. 다만 5월 9일 이전에 매매계약을 체결한 경우는 중과가 배제되는 보완 장치가 있습니다.
최고 구간에서는 45%+30%p=75%, 지방세 포함 82.5%까지 올라가는 구조라, 다주택 상태로 조정대상지역 주택을 파는 결정은 반드시 사전 검토가 필요합니다. 자세한 구조와 예외는 다주택 중과 글에서 이어서 다루겠습니다.
내 세율 찾는 순서
- 비과세 먼저 확인 — 1세대 1주택(12억 이하)이면 세율표를 볼 필요조차 없습니다. 1주택·다주택 계산 구조 참고.
- 보유기간 확인 — 2년 미만이면 단일세율(2층)로 직행합니다.
- 주택 수·조정대상지역 확인 — 다주택+조정지역이면 중과(3층) 여부를 판정합니다.
- 위 어디에도 안 걸리면 기본세율(1층)에 장기보유특별공제를 얹어 계산합니다.
이 순서를 양도세 계산기에 넣어보시면 대략의 세액이 바로 나옵니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속받은 주택은 보유기간을 언제부터 계산하나요? 세율 판정용 보유기간은 피상속인(돌아가신 분)의 취득일부터 통산합니다. 상속 직후에 팔아도 단기양도 70%가 아니라 기본세율이 적용되는 경우가 대부분입니다. 다만 장기보유특별공제는 상속개시일부터 계산하는 등 항목마다 기산일이 달라 주의가 필요합니다.
Q. 오피스텔은 주택 세율인가요? 실제 주거용으로 사용했다면 주택으로 봅니다. 업무용이면 일반 부동산 세율(1년 미만 50%)입니다. 실사용 현황으로 판정되므로 임대차계약서·전입 여부가 증거가 됩니다.
Q. 세율이 바뀔 가능성은 없나요? 양도세율과 중과 제도는 부동산 정책에 따라 자주 개정되는 영역입니다. 이 글은 2026년 8월 기준이며, 실제 매도 결정 전에는 반드시 잔금 예정일 기준의 세법을 다시 확인하셔야 합니다. 정부 발표와 시행령 개정에 따라 달라질 수 있습니다.
마무리
세율표에서 정말 중요한 것은 숫자가 아니라 "나는 몇 층에 서 있는가"입니다. 그리고 층은 바꿀 수 있습니다 — 잔금일을 조정해 2층에서 1층으로, 매도 순서를 바꿔 3층에서 1층으로 내려오는 것이 양도세 절세의 본질입니다.
세무법인 송우 방배지점의 양도세 상담에서는 보유 부동산 전체를 놓고 '어떤 순서로, 언제 팔면 각각 몇 %가 되는지' 비교표를 만들어드립니다. 매도 계획이 있으시다면 계약 전에 상담으로 세율 층수부터 확인해보세요.
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