다주택자 양도세 중과, 다시 시작됐습니다 — 2026년 5월 10일 이후 무엇이 달라졌나

안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.

올해 상반기까지는 이런 상담이 많았습니다.

"유예 끝나기 전에 팔아야 한다는데, 잔금을 5월 9일 안에 못 맞출 것 같아요. 계약이라도 해두면 되나요?"

그리고 지금은 그 다음 단계의 질문이 옵니다 — "이미 5월이 지났는데, 지금 팔면 무조건 중과인가요?" 결론부터 말씀드리면, 2022년부터 이어져 온 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일로 종료되었고, 5월 10일 이후 양도분부터 중과가 다시 적용되고 있습니다. 다만 5월 9일 이전에 매매계약을 체결한 경우의 경과조치와, 중과 자체가 적용되지 않는 예외 주택들이 있어 — "무조건"은 아닙니다.

중과의 구조: 무엇이 어떻게 무거워지나

중과는 조정대상지역에 있는 주택을 다주택자가 양도할 때 적용됩니다. 두 가지가 동시에 무거워집니다.

구분	일반	2주택 중과	3주택 이상 중과
세율	기본 6~45%	기본세율 +20%p	기본세율 +30%p
장기보유특별공제	최대 30%	배제	배제

과세표준 3억 원 구간(38%)이라면 2주택자는 58%, 3주택자는 68% — 지방소득세까지 더하면 실부담이 각각 63.8%, 74.8%까지 올라갑니다. 기본 세율표와 비교하면 세금이 배 가까이 뛰는 셈입니다.

중요한 전제 — 조정대상지역 주택을 팔 때만 적용됩니다. 비조정지역 주택을 팔면 다주택자여도 기본세율입니다. 그래서 '어느 집을 먼저 파느냐'가 중과 시대의 핵심 전략이 됩니다.

경과조치: 5월 9일 이전 계약분은 중과 배제

유예 종료를 발표하면서 정부는 보완 장치를 함께 두었습니다. 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 경우, 잔금이 그 이후라도 중과가 배제됩니다. 상반기에 계약을 서두르셨던 분들은 잔금 일정이 늦어져도 중과 걱정 없이 진행하시면 됩니다. 계약서와 계약금 입금 내역이 증빙이 되니 잘 보관하세요.

중과가 적용되지 않는 주요 예외

중과 판정은 '주택 수 계산'과 '중과 배제 주택' 두 단계로 봅니다. 대표적인 예외는 다음과 같습니다.

• 수도권·광역시 밖(읍·면 포함)의 기준시가 3억 원 이하 주택 — 주택 수 계산 자체에서 빠집니다
• 상속받은 주택 — 상속개시일부터 5년 이내 양도분은 중과가 배제됩니다
• 등록 임대주택·장기 사원용 주택 등 법정 요건을 채운 주택
• 일시적 2주택 — 이사 과정의 일시적 중복은 요건 충족 시 중과는 물론 비과세까지 가능합니다
• 동거봉양·혼인 합가로 인한 일시적 다주택

이 판정은 세대 기준 주택 수, 지역, 취득 경위가 얽혀 실무에서 가장 오판이 많은 영역입니다. 한 채가 주택 수에 들어가는지 아닌지에 따라 나머지 집 전부의 세율이 바뀌기 때문에, 매도 전 판정을 반드시 받아보셔야 합니다.

지금 다주택자라면: 판단 순서

1. 팔려는 주택이 조정대상지역인지 확인 — 지정 현황은 수시로 바뀝니다. 잔금일 기준으로 봅니다.
2. 세대 기준 주택 수 계산 — 배우자·동일세대원 보유분, 입주권·분양권 포함 여부까지.
3. 중과 배제 사유 검토 — 위 예외 중 해당되는 것이 있는지.
4. 매도 순서 설계 — 비조정지역·중과 배제 주택부터 팔아 주택 수를 줄인 뒤, 마지막 집은 1세대 1주택 비과세로 파는 것이 기본 골격입니다.

자주 묻는 질문

Q. 중과 유예가 다시 연장될 가능성은 없나요? 정부는 이번 종료를 발표하며 예측 가능성을 강조했지만, 부동산 세제는 시장 상황에 따라 다시 바뀔 수 있는 영역입니다. 이 글은 2026년 8월 기준이며, 실제 매도 결정은 잔금 예정일 시점의 법령을 확인하고 내리셔야 합니다.

Q. 증여로 주택 수를 줄이면 되지 않나요? 자녀에게 증여하면 주택 수는 줄지만 증여세·취득세가 발생합니다. 특히 조정대상지역 주택 증여는 취득세가 최대 12%까지 올라가는 구조라, 중과 회피 실익과 증여 비용을 반드시 비교 계산해야 합니다. '중과 피하려다 더 낸' 사례가 실제로 있습니다.

Q. 오래 보유한 집인데 장특공제가 정말 하나도 안 되나요? 중과 대상이면 보유 20년이어도 장기보유특별공제가 배제됩니다. 이것이 세율 가산보다 더 아픈 경우가 많습니다. 다만 중과 배제 사유에 해당하면 공제도 살아납니다 — 판정이 그래서 중요합니다.

마무리

중과 부활 이후의 다주택 매도는 "팔까 말까"가 아니라 "어느 집을, 어떤 순서로, 언제 팔까"의 문제가 됐습니다. 판정 한 번에 세금이 배로 갈리는 구조에서는, 계약서에 도장을 찍기 전의 검토가 유일한 절세 수단입니다.

세무법인 송우 방배지점의 양도세 상담에서는 보유 주택 전체의 중과 판정과 매도 순서 시뮬레이션을 해드립니다. 매도를 고민 중이시라면 상담 문의에 보유 현황을 남겨주세요 — 팔지 말아야 할 집부터 알려드리겠습니다.

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