아파트 증여, 세금이 얼마나 나올까 — 증여세·취득세 함께 계산해야 진짜 숫자가 나옵니다
아파트 증여 세금은 증여세만 봐서는 안 됩니다. 시가 기준 평가, 취득세 3.5%~12%, 10년 합산, 부담부증여까지 — 아파트 증여 전 반드시 확인할 세금 구조를 방배동 김형준 세무사가 사례와 함께 정리해드립니다.
안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.
아파트를 자녀에게 넘기려는 부모님들이 가장 많이 하시는 계산이 있습니다.
"공시가격이 6억이니까, 5천만 원 공제 받으면 5억 5천에 대한 증여세만 내면 되는 거죠?"
두 군데가 틀렸습니다. 결론부터 말씀드리면 — 아파트 증여세는 공시가격이 아니라 '시가'로 계산하고, 증여세 옆에는 항상 '취득세'가 따라붙습니다. 이 두 가지를 놓치면 예상보다 수천만 원 큰 고지서를 받게 됩니다.
첫 번째 교정: 기준은 공시가격이 아니라 시가입니다
증여세는 증여일 전후의 시가를 원칙으로 합니다. 아파트는 같은 단지·같은 평형의 매매 사례가 풍부하기 때문에, 증여일 전 6개월~후 3개월 내의 유사매매사례가액이 거의 항상 잡힙니다. 공시가격 6억짜리 아파트의 실거래가 10억이라면, 10억을 기준으로 계산해야 합니다.
시가 10억 아파트를 성인 자녀에게 증여하면 — 공제 5천만 원을 뺀 9.5억이 과세표준, 증여세율 30% 구간에서 누진공제를 반영해 증여세는 약 2억 2,500만 원입니다. 여기서 끝이 아닙니다.
두 번째 교정: 취득세가 따로, 그것도 크게 붙습니다
증여받는 자녀는 소유권을 넘겨받으며 취득세를 냅니다.
| 구분 | 취득세율 (부가세목 포함 시 약간 상회) |
|---|---|
| 일반 증여 취득 | 3.5% + 농특세·지방교육세 |
| 조정대상지역 + 공시가격 3억 원 이상 | 12% (다만 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여 시 3.5%) |
같은 10억 아파트라도 취득세가 3.5%면 약 3,500만 원, 12% 중과면 1억 2천만 원입니다. 소재지와 증여자의 주택 수에 따라 8천만 원 넘게 갈리는 항목인데, 증여세만 계산하고 진행했다가 취득세 고지서에 놀라는 분들이 실무에서 정말 많습니다. 취득세 기준은 2023년부터 시가인정액(시가 수준)으로 바뀌어 부담이 더 커졌습니다.
세 번째 확인: 10년 이력과 부담부증여
10년 합산 — 같은 증여자에게서 10년 내 받은 재산은 합산됩니다. 5년 전 현금 3천만 원을 증여받은 이력이 있다면 이번 공제 여력은 2천만 원뿐이고, 세율 구간도 합산 기준으로 올라갑니다. 이력을 빠뜨리고 신고하면 세무조사에서 가산세와 함께 돌아옵니다.
부담부증여 — 전세보증금 4억이 낀 10억 아파트를 증여하면, 4억은 '양도', 6억만 '증여'로 나뉩니다. 자녀의 증여세는 줄지만 부모에게 양도세가 발생합니다. 부모가 1세대 1주택 비과세 대상이면 양도 부분이 비과세되어 유리해지는 반면, 다주택 중과 대상이면 오히려 세금 폭탄이 됩니다. 부담부증여는 절세 기술이 아니라 구조 변경이라, 반드시 양쪽 세금을 합산 비교해야 합니다.
대략의 증여세가 궁금하시다면 증여세 계산기로 먼저 확인해보세요.
신고 일정: 3개월, 그리고 순서
증여세 신고 기한은 증여받은 달의 말일부터 3개월입니다. 등기 이전 → 취득세 납부(60일 이내) → 증여세 신고의 순서를 처음부터 캘린더에 박아두고 진행해야 합니다. 기한 내 신고하면 신고세액공제 3%를 받는데, 위 사례라면 이것만 600만 원이 넘습니다.
자주 묻는 질문
Q. 시세보다 싸게 파는 '저가 양도'로 하면 어떤가요? 가족 간에는 시가의 30%(최대 3억) 넘게 싸게 팔면 그 차액에 증여세가 부과되고, 부모에게는 시가 기준으로 양도세가 계산될 수 있습니다(부당행위계산 부인). 매매로 위장한 증여는 자금출처조사에서 대부분 드러나므로, 처음부터 정면으로 설계하는 것이 쌉니다.
Q. 지금 증여하는 게 나은가요, 상속까지 기다리는 게 나은가요? 아파트 가격 전망, 부모님 연세, 전체 재산 규모에 달렸습니다. 사망 전 10년 내 증여는 상속재산에 합산되므로, 부모님이 연로하시다면 증여 실익이 줄어듭니다. 반대로 가격 상승이 예상되는 아파트라면 일찍 넘길수록 상승분이 과세에서 빠집니다. 이 비교가 상담의 본론입니다.
Q. 자녀가 증여세 낼 돈이 없으면 부모가 대신 내줘도 되나요? 대신 내준 세금도 증여입니다. 증여세를 부모가 내주면 그 금액이 다시 증여재산에 합산돼 세금이 또 늘어납니다. 자녀의 납부 여력까지 포함해 증여 규모를 설계해야 하는 이유입니다.
마무리
아파트 증여의 진짜 비용은 증여세 + 취득세 + (부담부증여라면) 양도세의 합계입니다. 이 합계를 '지금 증여'와 '나중 상속' 두 시나리오로 비교해본 뒤에 등기를 넘겨도 늦지 않습니다.
세무법인 송우 방배지점에서는 아파트 증여 상담에서 세 가지 세금의 합산 비교표를 만들어드립니다. 단지명과 평형, 대출·전세 현황을 상담 문의에 남겨주시면, 등기 전에 확인해야 할 숫자를 정리해드리겠습니다.
네이버 블로그에서 더 보기
직접 진행한 사례
의뢰인 식별정보 없이 요약한 실제 사례입니다. 결과는 재산 구조와 요건에 따라 사안별로 달라집니다.
방배1동 자녀 증여 설계
결과 · 10년 분산으로 비과세 한도 최대 활용
방배동 다세대주택 상속
결과 · 시가 평가 방법 검토로 약 1억 원 절세
세무법인 송우 방배지점 · 김형준 세무사