분양권·입주권 양도세: 주택 수 포함 여부와 70%·60% 세율
분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 들어가고, 팔 때는 1년 미만 70%·1년 이상 60% 세율이 붙습니다. 입주권은 2년을 넘기면 기본세율로 내려오고 1주택자 비과세 특례도 있습니다. 프리미엄 1억 전매 사례 계산과 필요경비를 방배동 김형준 세무사가 정리해드립니다.
안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.
"분양권 프리미엄 1억 받고 넘기려는데, 세금이 절반 넘게 나온다는 말이 맞나요?"
분양권 전매를 앞둔 분들이 계약서를 쓰기 직전에 확인차 물으시는 질문입니다. 결론부터 말씀드리면, 맞습니다. 분양권은 1년 이상 보유해도 60% 세율이고, 지방소득세까지 더하면 66%입니다. 프리미엄 1억이면 6천만 원 넘게 세금으로 나가고 손에는 4천만 원 남짓 남습니다. 그리고 세금보다 더 자주 문제가 되는 것이 분양권이 주택 수에 들어가면서 갖고 있던 집의 비과세를 흔드는 일입니다.
이 글에서는 분양권과 입주권의 차이, 주택 수 포함 기준, 세율표, 프리미엄 1억 전매의 실제 계산, 그리고 1주택자가 재건축을 만났을 때 쓰는 입주권 비과세 특례까지 순서대로 정리하겠습니다.
1. 분양권과 입주권은 다른 권리입니다
둘 다 "앞으로 지어질 아파트를 받을 권리"라서 같은 것으로 생각하기 쉽지만 세법은 구분합니다.
- 분양권: 청약에 당첨되거나 전매로 사서 갖게 된 분양계약상의 지위입니다. 아직 주택이 아니고, 등기도 없습니다.
- 입주권: 재개발·재건축 조합원이 관리처분계획인가 이후에 갖는 지위입니다. 원래 있던 집이 헐리고 새 아파트를 받을 권리로 바뀐 것입니다.
입주권은 오래전부터 주택 수에 들어갔고, 원래 주택이었던 이력이 있어 비과세 특례와 장기보유특별공제가 일부 살아 있습니다. 분양권은 애초에 주택이 아니었던 권리라 장기보유특별공제가 없고, 세율도 보유기간과 관계없이 높게 고정되어 있습니다. 이 차이가 아래 세율표와 특례에서 그대로 드러납니다.
주택이 입주권으로 바뀌는 시점은 관리처분계획인가일입니다. 그 전에는 낡은 집이라도 주택이고, 그 뒤에는 건물이 남아 있어도 입주권입니다. 그래서 재건축 단지의 집을 파는 분은 인가 전에 주택으로 팔지, 인가 후에 입주권으로 팔지에 따라 세율표와 특례가 달라집니다. 두 시점의 세금을 비교해보고 매도 시점을 정하는 것이 재건축 단지 매도의 기본입니다.
2. 주택 수에 들어가는가: 분양권은 2021년 1월 1일 취득분부터
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과를 판정할 때 주택 수에 포함됩니다. 그 전에 취득한 분양권은 포함되지 않습니다. 입주권은 취득 시기와 관계없이 주택 수에 들어갑니다.
분양권이 주택 수에 들어가면 달라지는 것은 세 가지입니다.
- 갖고 있던 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세 여부
- 조정대상지역 주택을 팔 때 다주택 중과 여부
- 일시적 2주택 등 특례를 적용할 때의 주택 수 계산
세 가지 모두 분양권 자체의 세금이 아니라 다른 집의 세금 문제입니다. 분양권 취득일은 청약 당첨자라면 분양계약일, 전매로 샀다면 잔금을 치른 날이 기준입니다. 주택 수 판정도, 세율의 보유기간도 이 날부터 셉니다. 2020년 12월에 당첨되어 2021년 1월에 계약서를 썼다면 취득일은 2021년이라 주택 수에 들어갑니다. 당첨일이 아니라 계약일이 기준이라는 점에서 착오가 잦습니다.
실무에서 이 규정이 문제가 되는 장면은 대개 이렇습니다. 살고 있는 아파트 한 채가 있고, 갈아타기용으로 분양권을 하나 받았습니다. 본인은 1주택자라고 생각하고 아파트를 팔았는데, 세대 기준으로는 아파트 1채와 분양권 1개로 2주택이라 비과세가 안 됩니다. 분양권 취득일부터 3년 안에 종전주택을 파는 특례가 있지만, 신규주택이 완공된 뒤 이사하는 조건이 붙는 유형도 있어 사안별 확인이 필요합니다. 조정대상지역에서는 분양권 하나 때문에 다른 집 양도가 다주택 중과 대상이 되기도 합니다.
3. 세율: 분양권은 2년을 넘겨도 60%, 입주권은 2년부터 기본세율
| 보유기간 | 분양권 | 입주권 | 참고: 주택 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 60% | 60% |
| 2년 이상 | 60% | 기본세율 6~45% | 기본세율 6~45% |
| 장기보유특별공제 | 없음 | 일부 적용 가능 | 적용 |
분양권은 3년을 갖고 있어도 60%입니다. 여기에 지방소득세 10%가 따로 붙어 실제 부담은 77%와 66%입니다. 입주권은 2년을 넘기면 기본세율 구간으로 내려오고, 원조합원이라면 보유기간을 종전주택 취득일부터 이어서 세므로 대부분 2년을 넘깁니다. 승계조합원은 입주권을 산 날부터 셉니다. 세율은 2026년 기준이며 개정될 수 있습니다.
다주택 중과는 주택을 팔 때 붙는 것이고, 분양권과 입주권 자체를 팔 때는 붙지 않습니다. 대신 분양권과 입주권이 세대의 주택 수에 들어가 다른 주택을 팔 때의 중과 여부를 바꿉니다. 그래서 분양권 세율표를 볼 때는 이 권리를 팔 때의 세금과 이 권리 때문에 오르는 다른 집의 세금을 따로 계산해야 합니다.
4. 사례 계산: 프리미엄 1억을 받고 전매하면 손에 남는 돈
가정은 이렇습니다. 분양가 6억인 아파트에 당첨되어 계약금 6천만 원과 중도금 2억 4천만 원을 납입했고, 1년 3개월 만에 프리미엄 1억을 받고 전매합니다. 중개수수료 등 경비는 300만 원입니다.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 납입액 3억 + 프리미엄 1억 | 4억 원 |
| 취득가액 | 계약금 + 중도금 납입액 | 3억 원 |
| 필요경비 | 중개수수료 등 | 300만 원 |
| 양도차익 | 4억 − 3억 − 300만 | 9,700만 원 |
| 과세표준 | 9,700만 − 기본공제 250만 | 9,450만 원 |
| 산출세액 | 9,450만 × 60% | 5,670만 원 |
| 지방소득세 포함 | 5,670만 × 1.1 | 6,237만 원 |
프리미엄 1억 중 세금이 6,237만 원이고, 경비까지 빼면 손에 남는 것은 약 3,463만 원입니다. 만약 보유 11개월에 팔았다면 70%가 적용되어 세금은 7,276만 원으로 올라갑니다. 한 달 차이로 1천만 원이 갈리는 셈이라, 1년이 되는 날은 반드시 잔금일 기준으로 확인하셔야 합니다.
취득가액과 필요경비에 들어가는 것- 계약금·중도금 납입액과 발코니 확장 등 옵션 납입액
- 전매로 샀다면 그때 지급한 프리미엄
- 중개수수료, 계약서 작성 비용, 명의변경 수수료
납부한 중도금 이자를 필요경비로 넣을 수 있는지는 부담 방식에 따라 갈리므로 사안별 확인이 필요합니다. 인정 범위의 원칙은 양도세 필요경비 글을 참고하시면 됩니다.
프리미엄을 받은 뒤의 절차도 짧게 짚겠습니다. 전매 잔금을 받은 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고와 납부를 하고, 지방소득세는 별도로 신고합니다. 매수인은 실거래 신고를 하기 때문에 신고한 양도가액과 실거래 신고 금액이 다르면 바로 드러납니다. 같은 해에 다른 부동산을 팔았다면 기본공제 250만 원은 한 번만 적용되므로 다음 해 5월 확정신고에서 정산이 필요할 수 있습니다.
전매하지 않고 완공까지 가는 선택지도 숫자로 비교해보셔야 합니다. 잔금을 치르고 등기하면 그날부터 주택이 되고, 이후 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주)한 뒤 팔면 다른 주택이 없다는 전제에서 1세대 1주택 비과세가 가능합니다. 이때 주택의 보유기간은 잔금일부터 새로 세고, 분양권으로 갖고 있던 기간은 합산되지 않습니다. 프리미엄 1억을 지금 받아 약 3,463만 원을 남기는 것과, 완공 뒤 시세 차익을 비과세로 받는 것 중 어느 쪽이 남는지는 완공까지의 자금 부담과 함께 계산해야 답이 나옵니다.
5. 입주권 비과세 특례: 1주택자가 재건축을 만났을 때
살던 집이 재건축에 들어가 입주권으로 바뀌면 그 집을 팔 기회가 입주권 상태로 옵니다. 이때 1세대 1주택 비과세는 사라지지 않습니다. 관리처분계획인가일 현재 종전주택이 비과세 요건, 즉 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주)를 갖췄고, 입주권을 파는 날 다른 주택이 없으면 입주권 양도도 비과세됩니다. 양도가액 12억 초과분은 고가주택과 같은 방식으로 과세합니다.
입주권을 가진 상태에서 이사할 집을 한 채 샀다면, 그 집을 산 날부터 3년 안에 입주권을 파는 경우에도 비과세를 인정하는 규정이 있습니다. 반대로 입주권 두 개, 또는 입주권과 분양권이 함께 있으면 특례가 닫힙니다. 재건축 단지에 한 채를 갖고 계신 분은 관리처분계획인가 전에 보유·거주 요건이 채워지는지 먼저 확인하셔야 합니다. 인가일 이후에 채운 거주는 소용이 없습니다.
이 특례는 관리처분계획인가일 현재 그 집을 갖고 있던 원조합원을 위한 것입니다. 인가 뒤에 입주권을 사들인 승계조합원은 종전주택을 보유한 이력이 없으므로 같은 특례를 받지 못합니다. 입주권 취득가액에는 매입 대금과 함께 조합에 낸 추가분담금이 들어가는 것이 원칙이고, 청산금을 받은 경우는 거꾸로 빠지므로 조합 정산 서류를 신고 때까지 보관하셔야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 분양권을 팔 때 취득세도 내나요? 분양권 자체를 넘길 때는 취득세가 없습니다. 취득세는 아파트가 완공되어 잔금을 치르고 등기할 때 그 시점의 소유자가 냅니다. 대신 양도세 예정신고는 잔금일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 해야 하고, 기한은 양도세 신고 가이드에 정리했습니다.
Q. 프리미엄을 낮춰 쓰는 다운계약서를 제안받았습니다. 거절하셔야 합니다. 실제 거래가액과 다른 계약서를 쓰면 판 사람은 가산세와 함께 추징되고, 산 사람은 나중에 그 아파트를 팔 때 비과세가 배제될 수 있습니다. 몇백만 원을 아끼려다 몇천만 원의 비과세를 잃는 구조입니다.
Q. 2020년에 산 분양권이 있는데 지금 집을 팔면 2주택인가요? 2021년 1월 1일 전에 취득한 분양권은 주택 수에 들어가지 않습니다. 다만 그 분양권이 완공되어 잔금을 치르면 그날부터 주택이 되어 2주택이 됩니다. 집을 팔 계획이 있다면 완공 잔금일 전후로 순서를 정하셔야 합니다.
마무리: 분양권은 세율보다 주택 수가 먼저입니다
분양권 전매의 세금은 계산이 어렵지 않습니다. 1년 미만 70%, 그 뒤로는 60%, 장기보유특별공제 없음. 정말 어려운 것은 분양권 하나가 세대의 주택 수를 바꿔서 이미 갖고 있던 집의 비과세를 흔드는 부분입니다. 전매를 할지, 완공까지 갈지, 기존 집을 언제 팔지는 세 가지가 한 묶음으로 결정되어야 합니다.
세무법인 송우 방배지점은 15년차 김형준 세무사가 사무장 없이 직접 상담하며, 분양권·입주권과 보유 주택을 한 표에 놓고 매도 순서와 시점별 세액을 비교해드립니다. 양도세 상담은 유료입니다. 분양계약서와 납입 내역, 보유 주택 현황을 정리해 상담 문의로 보내주시면 전매와 보유 중 어느 쪽이 남는지 숫자로 답변드리겠습니다.
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