양도세 중과 유예 종료 — 유예 기간에 못 판 다주택자, 지금 선택지는 이렇습니다
4년간 이어진 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 유예 중 매도 기회를 놓친 다주택자가 지금 검토할 수 있는 선택지 — 매도 순서 재설계·증여·버티기 — 를 세금 숫자로 비교해 방배동 김형준 세무사가 정리해드립니다.
안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.
5월 이후, 이런 후회 섞인 상담이 부쩍 늘었습니다.
"유예 때 팔았어야 했는데 가격이 아쉬워서 미뤘어요. 이제 팔면 중과라는데, 방법이 없을까요?"
결론부터 말씀드리면 — 유예 종료(2026년 5월 9일)는 되돌릴 수 없지만, 지금도 중과를 피해 파는 경로는 남아 있습니다. '조정대상지역 + 다주택 + 중과 배제 사유 없음'이라는 세 조건이 모두 겹칠 때만 중과가 작동하기 때문입니다. 조건 하나를 바꾸는 것이 지금 할 수 있는 일의 전부이고, 그것으로 충분한 경우가 많습니다.
먼저: 유예 4년이 남긴 것과 끝낸 것
2022년 5월부터 시행령으로 유지돼 온 중과 유예는 다주택자에게 '기본세율 + 장기보유특별공제'로 팔 수 있는 출구를 열어줬습니다. 그 출구가 닫히면서 지금은 중과 구조 — 2주택 +20%p, 3주택 +30%p, 장특공제 배제 — 가 원칙이 됐습니다.
다만 두 가지 완충 장치가 있습니다.
- 5월 9일 이전 매매계약 체결분은 잔금이 늦어도 중과가 배제됩니다 (계약서·계약금 증빙 필수)
- 중과 배제 주택(지방 저가주택, 상속 후 5년 내 주택, 등록임대 등)은 유예와 무관하게 계속 중과 대상이 아닙니다
지금 검토할 수 있는 선택지 세 가지
선택지 1 — 매도 순서 재설계 (대부분의 정답)중과는 '파는 주택이 조정대상지역일 때' 적용됩니다. 비조정지역 주택, 중과 배제 주택부터 순서대로 팔아 주택 수를 줄이고, 마지막 남은 집을 1세대 1주택 비과세로 파는 것이 기본 골격입니다. 3주택자가 순서만 바꿔도 '중과 68% → 기본세율 → 비과세'의 계단을 밟을 수 있습니다. 어느 집의 차익이 크고 어느 집이 배제 대상인지에 따라 최적 순서가 달라지므로, 이 설계가 상담의 핵심입니다.
선택지 2 — 증여로 주택 수 조정 (계산기 먼저)자녀 독립 세대에 한 채를 증여하면 세대 주택 수가 줄어 나머지 주택의 중과가 풀릴 수 있습니다. 다만 증여세와 취득세(조정지역 최대 12%)라는 확정 비용이 발생합니다. 중과로 더 낼 세금과 증여 비용을 나란히 놓고 비교해야 하며, 제 경험상 차익이 크지 않은 주택은 증여 실익이 없는 경우가 더 많습니다.
선택지 3 — 보유 지속 (버티기의 조건)"정책이 또 바뀔 때까지 기다린다"는 전략은 보유세(종부세·재산세)와 기회비용을 계속 지불하는 선택입니다. 부동산 세제가 시장 상황에 따라 재개정될 가능성은 언제나 있지만, 시점을 예측해 세금 계획을 세울 수는 없습니다. 버티기를 고르시더라도 '어느 시점·어느 조건이 되면 판다'는 트리거를 미리 정해두시기를 권합니다.
판단을 서두르셔야 하는 경우
- 일시적 2주택 처분 기한이 다가오는 분 — 기한을 넘기면 비과세가 깨지고 중과까지 겹칠 수 있습니다
- 상속주택 5년 시한이 다가오는 분 — 상속 후 5년이 지나면 중과 배제가 사라집니다
- 조정대상지역 추가 지정이 논의되는 지역의 주택을 가진 분 — 지정 전 양도와 후 양도는 완전히 다른 세금입니다
자주 묻는 질문
Q. 유예가 다시 부활할 수도 있지 않나요? 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다주택 중과 유예는 과거에도 시행령 개정으로 여러 차례 연장된 바 있습니다. 다만 이번 종료는 정부가 보완 장치까지 마련하며 예고한 것이라, '곧 다시 풀리겠지'를 전제로 한 계획은 위험합니다. 이 글은 2026년 8월 기준이며, 매도 결정 전 반드시 최신 법령을 확인하세요.
Q. 5월 9일 전에 가계약(가계약금 일부 입금)만 한 상태인데 경과조치를 받을 수 있나요? 계약의 성립 시점이 쟁점이 됩니다. 계약서 작성일, 계약금 지급 내역, 특약 내용에 따라 판단이 갈리는 영역이라 개별 검토가 필요합니다. 증빙을 모두 보관하시고 신고 전에 상담을 받아보세요.
Q. 중과로 팔면 세금이 실제로 얼마나 차이 나나요? 차익 3억 원 기준 — 기본세율(장특공제 20% 가정)이면 약 7,300만 원, 2주택 중과(공제 배제)면 약 1억 6,600만 원, 3주택 중과면 약 1억 9,600만 원 수준입니다(지방세 포함). 같은 집, 같은 값에 팔아도 판정에 따라 1억 이상 갈립니다.
마무리
유예 종료 후의 다주택 전략은 "언제 팔까"에서 "어떤 조건을 만들어 팔까"로 바뀌었습니다. 조건은 매도 순서, 세대 구성, 배제 사유 — 전부 계약 전에만 조정할 수 있는 것들입니다.
세무법인 송우 방배지점의 양도세 상담에서는 보유 주택별 중과 판정과 매도 시나리오별 세액 비교표를 만들어드립니다. 보유 현황을 상담 문의에 남겨주시면, 지금 상황에서 가장 세금이 적은 경로부터 보여드리겠습니다.
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