상속재산이 부동산뿐일 때 납부 재원: 매각·담보대출·연부연납·물납 비교
상속재산이 부동산뿐이면 상속세 납부 재원은 매각·담보대출·연부연납·물납 네 갈래입니다. 6개월 안 매각은 양도세가 거의 없지만 급매 손실이 따르고, 대출 이자와 연부연납 가산금은 나란히 비교해야 하며, 물납은 평가액으로 수납되어 손해가 큽니다. 방배동 김형준 세무사가 사례 비교표로 정리합니다.
안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.
"상속재산이 상가 하나와 아파트 한 채뿐인데 상속세가 3억 원 넘게 나온다고 합니다. 현금은 없습니다. 팔아야 하나요, 빌려야 하나요?"
부동산 자산가 가족이 상속 첫 상담에서 꺼내는 가장 현실적인 질문입니다. 결론부터 말씀드리면, 선택지는 매각·담보대출·연부연납·물납 네 가지이고, 정답은 하나가 아니라 조합입니다. 6개월 안에 팔면 양도세는 거의 없지만 급매 손실이 따르고, 대출은 이자를, 연부연납은 가산금과 담보를 요구하며, 물납은 시세보다 낮은 평가액으로 수납되어 손해가 가장 큽니다. 어느 쪽이 유리한지는 재산의 종류, 시세와 평가액의 차이, 가족이 그 부동산을 계속 보유할 뜻이 있는지에 따라 갈립니다.
이 글에서는 네 가지 방법의 구조와 비용을 하나씩 짚고, 가정 수치로 사례를 비교한 뒤, 실무에서 어떤 순서로 검토하는지를 정리합니다.
1. 네 가지 선택지 한눈에 보기
| 방법 | 현금이 생기는 방식 | 비용 | 주요 제약 |
|---|---|---|---|
| 매각 | 부동산을 팔아 현금화 | 급매 손실, 양도세(6개월 안이면 거의 없음) | 매수자와 시점을 고를 여유가 적음 |
| 담보대출 | 상속 부동산을 담보로 대출 | 대출 이자 | 상속인의 신용과 상환 능력 |
| 연부연납 | 담보를 제공하고 최장 10년 분할 납부 | 가산금(고시 이자율) | 세액 2천만 원 초과, 담보 제공 |
| 물납 | 부동산 자체로 세금 납부 | 시세와 평가액의 차이 | 부동산 비중 50% 초과 등 요건 |
네 가지의 공통점은 "부동산을 어떤 형태로 현금 또는 세금으로 바꾸느냐"이고, 차이점은 그 과정에서 무엇을 잃느냐입니다. 매각은 가격을, 대출과 연부연납은 시간에 비례한 이자를, 물납은 평가 차액을 잃습니다.
2. 매각: 6개월 안에 팔면 양도세는 거의 없지만 가격을 잃습니다
상속개시일 전후 6개월 안에 이루어진 매매가액은 상속재산의 시가로 인정됩니다. 그러면 상속세 신고의 평가액과 실제 양도가액이 같아져서 양도차익이 0에 가까워지고, 양도세가 거의 나오지 않습니다. 부동산 하나를 팔아 상속세를 내는 가족에게 이 구조는 큰 장점입니다.
대신 두 가지를 감수해야 합니다. 첫째, 그 매매가액이 상속세 평가액이 되므로 기준시가로 신고할 때보다 상속세 과세표준이 올라갑니다. 둘째, 6개월이라는 기한 안에 매수자를 찾아야 하니 시세보다 낮게 내놓게 되는 경우가 많습니다. 시세 10억 원짜리를 9억 원에 넘기면 1억 원을 잃은 것이고, 이 손실은 어떤 세금으로도 돌려받지 못합니다.
그래서 매각은 "어차피 팔 부동산"일 때 맞는 선택입니다. 가족이 계속 보유하고 싶은 상가나 살고 있는 집을 세금 때문에 급히 파는 것은 마지막에 검토합니다. 매각 대금이 상속인 여러 명에게 나뉘어 들어가는 경우에는, 각자 받은 비율대로 세금을 내는 구조와 대금 배분이 어긋나지 않도록 협의서에 적어두는 것이 좋습니다. 상속세 평가액과 양도세의 연결 구조는 부동산 상속 + 양도세 연계 절세에 정리되어 있습니다.
3. 담보대출: 대출 이자와 연부연납 가산금을 나란히 놓습니다
상속받은 부동산을 담보로 대출을 받아 상속세를 한 번에 내는 방법입니다. 장점은 명확합니다. 세금이 완납되니 국세청과의 관계가 정리되고, 연부연납처럼 국세청에 담보를 잡히지 않아도 되며, 부동산을 팔지 않아도 됩니다.
비용은 대출 이자입니다. 이 이자를 무엇과 비교해야 하는지가 핵심인데, 비교 대상은 연부연납 가산금입니다. 연부연납도 결국 국가에서 세금을 빌리는 것과 같고, 그 대가가 가산금이기 때문입니다. 대출 금리가 가산금 이자율보다 낮으면 대출이, 높으면 연부연납이 비용 면에서 유리합니다. 가산금 이자율은 국세환급가산금 이자율을 따라 정해지고 매년 고시되므로, 결정 시점의 고시 이자율과 실제 대출 금리를 확인해야 합니다.
대출에는 이자 외의 조건도 붙습니다. 상속인 개인의 소득과 신용으로 심사를 받고, 상속 부동산이 상가라면 주택보다 대출 한도가 보수적으로 나오는 경우가 많습니다. 여러 상속인이 공동으로 상속받은 부동산은 담보 제공에 전원의 동의가 필요합니다.
이자를 비교할 때는 상환 방식도 같이 봐야 합니다. 연부연납은 매년 균등하게 갚는 구조가 정해져 있지만, 대출은 만기 일시상환으로 잡으면 이자 총액이 훨씬 커집니다. 아래 사례는 대출도 매년 원금을 나눠 갚는다고 가정해 두 방법의 조건을 맞췄습니다.
4. 연부연납: 10년 분할, 담보, 매년 붙는 가산금
납부할 세액이 2천만 원을 넘으면 담보를 제공하고 연부연납을 신청할 수 있습니다. 기간은 최장 10년이고, 세액을 연부연납 기간에 1을 더한 횟수로 나누어 매년 납부합니다. 3억 원을 10년으로 신청하면 11회에 걸쳐 약 2,700만 원씩 내는 구조입니다. 각 회분을 낼 때마다 남은 세액에 대해 고시 이자율로 계산한 가산금이 붙습니다.
담보는 상속받은 부동산이나 금융재산으로 제공합니다. 담보로 잡힌 부동산은 연부연납이 끝날 때까지 처분이 자유롭지 않으므로, 어떤 재산을 담보로 넣을지가 실무의 쟁점입니다. 팔 계획이 없는 재산을 담보로, 팔 수도 있는 재산은 남겨두는 것이 원칙입니다.
연부연납의 장점은 가입 조건이나 신용 심사가 없다는 것, 그리고 매년 소득에서 조금씩 갚아나갈 수 있다는 것입니다. 단점은 가산금이 10년 동안 이어지고, 국세청과의 관계가 10년간 계속된다는 것입니다. 1천만 원 초과 시 2개월 분납과의 차이는 상속세 분납 vs 연부연납에, 신청 서류와 담보 실무는 상속세 연부연납 실전 가이드에 정리했습니다.
5. 물납: 요건이 까다롭고 평가액으로 수납됩니다
물납은 현금 대신 부동산이나 유가증권으로 세금을 내는 제도입니다. 요건은 세 가지가 모두 맞아야 합니다. 상속재산 중 부동산과 유가증권의 비중이 50%를 넘고, 납부세액이 2천만 원을 넘으며, 상속받은 금융재산으로 세금을 내기에 부족해야 합니다. 연부연납 기간과 물납 요건은 2026년 기준이며 개정될 수 있습니다.
물납의 가장 큰 문제는 수납 가액입니다. 국세청은 물납 부동산을 시세가 아니라 상속세 신고 때의 평가액으로 받아갑니다. 기준시가 6억 원으로 신고한 상가의 시세가 10억 원이라면, 그 상가를 물납할 때 6억 원어치 세금만 없어지고 시세 차액 4억 원은 사라집니다. 팔아서 냈다면 10억 원의 현금이 생겼을 재산입니다. 그래서 물납은 팔리지 않는 재산, 시세와 평가액 차이가 작은 재산에만 의미가 있습니다.
물납은 신청 순서와 대상 재산에도 규정이 있고, 국세청이 관리·처분에 부적합하다고 보는 재산은 받아주지 않습니다. 물납 재산의 평가액이 세액을 넘으면 그 초과분은 별도로 정산해야 합니다. 세부 요건과 절차는 세금 낼 현금이 없을 때, 상속세 물납 요건과 순서에 따로 정리했습니다.
6. 사례 비교: 상속세 3억 원, 상가와 아파트만 있는 경우
가정 수치로 네 가지를 비교하겠습니다. 상속재산은 상가(시세 10억 원, 기준시가 6억 원)와 아파트(시세 5억 원) 두 건이고, 상속세는 3억 원이라고 가정합니다. 연부연납 가산금 이자율은 연 3%, 담보대출 금리는 연 5%로 가정하고, 실제 이자율은 시점마다 다르므로 결정 시점에 다시 계산해야 합니다.
| 방법 | 진행 | 10년 기준 추가 비용(가정) | 남는 재산 |
|---|---|---|---|
| 아파트 6개월 안 매각 | 5억 원에 팔아 3억 원 납부 | 급매 손실(시세보다 낮게 팔면 그만큼), 양도세 거의 없음 | 상가 + 현금 2억 원 |
| 담보대출 3억 원 | 상가 담보, 매년 3천만 원씩 원금 상환 | 이자 약 8,250만 원 | 상가 + 아파트 |
| 연부연납 3억 원 | 11회 분할, 상가 담보 | 가산금 약 4,500만 원 | 상가 + 아파트 |
| 상가 물납 | 평가액 6억 원으로 수납 | 시세 차액 4억 원 상실 | 아파트(초과 물납분은 별도 정산) |
대출 이자는 잔여 원금에 매년 5%를 곱해 더한 값이고, 가산금은 남은 세액에 매년 3%를 곱해 더한 값입니다. 가정한 이자율에서는 연부연납이 대출보다 약 3,700만 원 저렴하지만, 대출 금리가 가산금 이자율 아래로 내려가면 순서가 바뀝니다. 물납은 이 사례에서 가장 손해가 큽니다. 상가를 팔아 3억 원을 내고 7억 원을 남길 수 있는데, 물납하면 시세 차액 4억 원이 사라지기 때문입니다.
이 가족이라면 저는 아파트 매각 여부를 먼저 묻습니다. 어차피 팔 아파트라면 6개월 안 매각이 가장 깔끔하고, 계속 보유할 계획이라면 연부연납과 대출을 이자율로 비교해 정합니다. 물납은 상가가 팔리지 않을 때의 마지막 카드로 남겨둡니다.
자주 묻는 질문
Q. 네 가지를 섞어서 쓸 수 있나요?가능하고, 실제로 그렇게 진행하는 경우가 더 많습니다. 예금으로 일부를 내고 나머지를 연부연납으로 돌리거나, 부동산 한 건을 물납하고 남은 세액을 연부연납하는 조합도 있습니다. 매각 대금이 들어오는 시점에 맞춰 연부연납 잔액을 한꺼번에 납부하는 것도 가능합니다. 재원 계획은 신고 전에 세워야 하고, 신고서의 납부 방법 선택과 담보 서류가 그 계획을 따라갑니다. 다만 물납은 신청 시점과 대상 재산이 정해져 있어 나중에 끼워 넣기 어렵습니다.
Q. 연부연납 중에 담보로 잡힌 부동산을 팔아도 되나요?담보를 해지하거나 다른 재산으로 바꾸어야 팔 수 있습니다. 담보 교체가 어려우면 남은 세액을 한 번에 납부하고 담보를 풀어야 합니다. 그래서 연부연납을 신청할 때 어떤 재산을 담보로 넣을지, 그 재산을 10년 안에 팔 가능성이 있는지를 먼저 따져야 합니다.
Q. 상속인이 여러 명이면 재원 부담은 어떻게 나누나요?각자 받은 재산의 비율대로 세금을 나누어 부담하는 것이 원칙이고, 상속인 전원은 각자 받은 재산을 한도로 연대납세의무를 집니다. 한 사람이 납부하지 않으면 다른 상속인이 대신 내야 할 수 있으니, 분할협의를 할 때 누가 어떤 재산을 받는지와 함께 누가 어떤 방법으로 세금을 낼지도 같이 정해두셔야 합니다.
마무리: 팔 부동산과 지킬 부동산을 먼저 가르십시오
상속세 납부 재원 문제는 "돈이 없다"에서 시작하지만, 답은 "어느 부동산을 어떤 형태로 내놓을 것인가"에서 나옵니다. 팔아도 되는 재산이 있으면 6개월 안 매각이 양도세 면에서 가장 유리하고, 지켜야 할 재산뿐이라면 대출과 연부연납을 이자율로 비교해서 정하며, 물납은 시세 차액을 잃는 구조라 다른 길이 막혔을 때만 씁니다. 이 판단은 상속세 신고서를 쓰기 전에 끝나야 합니다. 신고 뒤에는 평가액이 확정되어 선택지가 줄어듭니다.
세무법인 송우 방배지점은 15년차 김형준 세무사가 사무장 없이 첫 상담부터 직접 진행하며, 2025년 한 해 상속세 신고대리 30건 이상을 맡았습니다. 상속·증여 상담은 유료로 진행합니다. 부동산 목록과 시세·기준시가, 예상 세액을 적어 상담 문의로 남겨주시면 네 가지 방법의 비용을 그 가족 기준으로 계산해드리겠습니다.
네이버 블로그에서 더 보기
직접 진행한 사례
의뢰인 식별정보 없이 요약한 실제 사례입니다. 결과는 재산 구조와 요건에 따라 사안별로 달라집니다.
방배동 다세대주택 상속
결과 · 시가 평가 방법 검토로 약 1억 원 절세
양재동 토지 상속 신고
결과 · 평가 방법 변경으로 약 8천만 원 절세
세무법인 송우 방배지점 · 김형준 세무사
