아파트 한 채, 상속·증여·매매 세 가지 이전 방식 세금 비교
같은 10억 아파트라도 상속·증여·매매 중 어떤 방식으로 자녀에게 넘기느냐에 따라 세금이 0원부터 2억 6천만 원대까지 벌어집니다. 세 방식의 세금 구조와 취득세, 자금출처, 이월과세와 2차 상속까지 가정 수치로 비교하고 어떤 재산 구조에 어떤 방식이 맞는지 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.
"아파트 한 채를 아들한테 물려주려고 하는데, 지금 증여하는 게 나은지, 그냥 두고 상속으로 가는 게 나은지, 아예 파는 형식으로 하는 게 나은지 모르겠습니다."
같은 아파트를 두고 세 갈래 길이 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 세금만 놓고 보면 상속이 가장 싸고 증여가 가장 비싸며 매매는 조건에 따라 그 사이 어디든 갈 수 있습니다. 그런데 상속은 시점을 고를 수 없고, 증여는 시점을 고르는 대신 세금을 먼저 내며, 매매는 자녀에게 돈이 있어야 합니다. 세금 액수가 아니라 이 조건들이 답을 정합니다.
이 글에서는 시가 10억 아파트 한 채를 가정해 세 방식의 세금을 각각 계산하고, 하나의 표로 비교한 뒤, 어떤 재산 구조에 어떤 방식이 맞는지를 설명합니다.
1. 비교의 전제: 시가 10억 아파트, 취득가 4억, 성인 자녀 한 명
세 방식을 같은 조건에서 비교하기 위해 아래와 같이 가정했습니다.
- 아파트 시가 10억, 부모의 취득가 4억, 보유 15년
- 넘겨받는 사람은 성인 자녀 한 명, 10년 안에 다른 증여 없음
- 상속 시에는 배우자가 생존해 있고, 이 아파트 외에 다른 상속재산은 없음
- 조정대상지역 중과와 취득세 부가세목, 필요경비, 신고세액공제는 계산에서 단순화
세율과 공제는 2026년 기준이며 개정될 수 있습니다. 실제 사안에서는 다른 재산의 유무와 주택 수에 따라 숫자가 크게 달라지므로, 아래 수치는 구조를 비교하기 위한 것으로 보시면 됩니다.
2. 상속으로 넘기면: 공제 10억 안이면 상속세 0원, 취득세 2.8%
배우자와 자녀가 함께 상속인이면 일괄공제 5억과 배우자상속공제 최소 5억을 합쳐 10억까지 공제됩니다. 상속재산이 이 아파트 10억뿐이라면 상속세는 0원입니다. 배우자가 안 계시면 공제가 5억 수준으로 줄어 과세표준 5억에 세율 20%, 누진공제 1천만 원을 반영해 상속세가 약 9천만 원이 됩니다. 기준은 상속세, 얼마부터 내나요에 정리되어 있습니다.
취득세는 상속 취득 세율 2.8%가 적용되어 약 2,800만 원이고, 여기에 부가세목이 더해집니다. 상속인이 무주택자인 경우 낮은 특례세율이 있으므로 사안별 확인이 필요합니다.
상속의 장점은 세금만이 아닙니다. 자녀가 나중에 이 아파트를 팔 때 취득가액이 상속 당시 평가액인 10억이 되어 양도차익이 작아집니다. 부모가 4억에 산 아파트의 6억 상승분에 대한 양도세가 사실상 사라지는 셈입니다. 단점은 시점을 고를 수 없다는 것과, 상속 개시 전 10년 안에 자녀에게 한 증여가 있으면 함께 합산된다는 것입니다. 아파트 가격이 계속 오른다면 상속 시점의 평가액도 함께 올라 공제 10억을 넘어설 수 있습니다.
3. 증여로 넘기면: 증여세 약 2억 2,500만 원에 취득세가 더해집니다
지금 증여하면 시가 10억에서 성인 자녀 공제 5천만 원을 뺀 9억 5천만 원이 과세표준입니다. 세율 30%에 누진공제 6천만 원을 반영하면 증여세는 약 2억 2,500만 원입니다. 취득세는 무상취득 세율 3.5%로 약 3,500만 원이고 부가세목이 더해지며, 조정대상지역에 있고 공시가격 3억 이상인 주택은 12%까지 올라갈 수 있습니다. 1세대 1주택자가 직계존비속에게 증여하는 경우에는 3.5%가 적용됩니다.
두 세금을 합치면 2억 6천만 원대입니다. 상속과 비교하면 차이가 큽니다. 그런데도 증여를 고르는 이유는 시점에 있습니다. 증여는 지금 가격으로 세금을 확정하고 이후 상승분을 자녀 몫으로 넘깁니다. 10억 아파트가 10년 뒤 15억이 된다면 상속 때는 15억으로 평가되지만, 지금 증여하면 10억으로 끝나고 이후 5억 상승분은 과세되지 않습니다. 증여 뒤 10년이 지나면 상속재산 합산에서도 빠집니다.
다만 두 가지가 따라옵니다. 증여받은 아파트를 10년 안에 팔면 이월과세로 취득가액이 부모의 4억으로 되돌아가고, 부모가 증여 후 10년 안에 돌아가시면 증여 당시 가액 10억이 상속재산에 합산됩니다. 증여세와 취득세의 상세 구조는 아파트 증여세와 취득세 계산에서 보실 수 있습니다.
4. 매매로 넘기면: 부모의 양도세와 자녀의 자금출처가 관건입니다
자녀에게 시가 10억에 파는 방식입니다. 자녀는 유상취득 세율로 취득세를 내는데, 9억을 넘는 주택은 3%가 적용되어 약 3,000만 원에 부가세목이 더해집니다. 증여세는 시가대로 거래하면 나오지 않습니다.
부모 쪽에는 양도세가 생깁니다. 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 시가 10억은 12억 이하라 양도세가 0원입니다. 이 경우 매매의 세금은 자녀의 취득세 3,000만 원 수준으로 끝나 상속과 비슷해집니다. 반면 부모가 다주택이라면 양도차익 6억에 장기보유특별공제 30%를 적용하고 기본세율을 거쳐 지방소득세까지 약 1억 5,500만 원의 양도세가 나옵니다.
그리고 매매에는 세금 계산보다 어려운 조건이 있습니다. 자녀가 10억을 실제로 지급해야 하고, 그 돈의 출처를 설명할 수 있어야 합니다. 배우자·직계존비속 사이의 매매는 일단 증여로 추정되기 때문에 계약금·중도금·잔금의 이체 기록이 계약서와 맞아야 하고, 부모가 받은 대금을 다시 자녀에게 돌려주면 그 금액이 증여가 됩니다. 자금 일부를 부모에게 빌린다면 차용증과 이자 지급 기록이 필요합니다. 주택 매매는 지역과 금액에 따라 자금조달계획서 제출 대상이 되므로 자금조달계획서 작성 가이드를 함께 보시기 바랍니다.
시가보다 낮게 파는 저가 매매도 있습니다. 시가의 30%와 3억 중 적은 금액까지는 싸게 팔아도 자녀의 증여세가 없지만, 부모의 양도세는 시가 기준으로 계산되고 자녀의 자금 부담은 그만큼만 줄어듭니다. 부모가 비과세이고 자녀가 7억을 조달할 수 있을 때 검토할 만한 방법입니다.
5. 한 표로 비교합니다
| 구분 | 상속 | 증여 | 매매(시가 10억) |
|---|---|---|---|
| 자녀의 세금 | 상속세 0원(공제 10억 이내) | 증여세 약 2억 2,500만 원 | 증여세 없음 |
| 취득세 | 2.8%, 약 2,800만 원 | 3.5%, 약 3,500만 원(조정지역 12% 유의) | 3%, 약 3,000만 원 |
| 부모의 양도세 | 없음 | 없음 | 1주택 비과세면 0원, 다주택이면 약 1억 5,500만 원 |
| 세금 합계 | 약 2,800만 원 | 약 2억 6천만 원 | 약 3,000만 원에서 약 1억 8,500만 원 |
| 자녀의 자금 부담 | 취득세만 | 증여세와 취득세 | 매매대금 10억과 취득세 |
| 시점 선택 | 불가 | 가능 | 가능 |
| 이후 양도 시 취득가액 | 상속 평가액 10억 | 10년 내 양도 시 부모의 4억으로 이월과세 | 10억 |
| 10년 내 상속 시 합산 | 해당 없음 | 증여 당시 가액 10억 합산 | 합산 없음(대금 흐름은 조사 대상) |
표만 보면 상속이 가장 싸고 증여가 가장 비쌉니다. 그러나 이 표는 "다른 재산이 없다"는 전제에서 나온 숫자입니다. 다른 재산이 많아 상속세율이 40~50% 구간에 있는 가정이라면 지금 10억을 증여해 상속재산에서 덜어내는 것이 두 번의 세금을 합쳐 더 쌀 수 있습니다. 상속과 증여의 일반적인 비교 기준은 상속세와 증여세 비교에 정리해두었습니다.
6. 어떤 재산 구조에 어떤 방식이 맞는가
상속이 맞는 경우: 이 아파트가 재산의 대부분이고 배우자가 생존해 있어 공제 10억 안에 들어오는 가정입니다. 지금 증여세를 내는 것은 안 내도 될 세금을 미리 내는 결과가 됩니다. 아파트 가격이 크게 오를 가능성이 낮다면 더 그렇습니다. 다만 상속 이후 배우자가 받은 몫이 다시 자녀에게 넘어가는 2차 상속까지 함께 보셔야 하며, 그 구조는 2차 상속까지 계산하는 법에 있습니다.
증여가 맞는 경우: 부모의 전체 재산이 커서 어차피 높은 상속세율을 적용받고, 아파트 가격이 오를 것으로 보이며, 부모가 10년 이상 건강하실 것으로 기대되는 가정입니다. 지금 가격으로 세금을 확정해 상승분과 상속 합산을 함께 피하는 구조입니다. 대출이 낀 아파트라면 부담부증여로 증여세를 줄이는 대신 부모의 양도세를 검토하는 선택지도 있습니다.
매매가 맞는 경우: 부모가 1세대 1주택 비과세이고 자녀에게 매매대금을 조달할 소득이나 자산이 있는 가정입니다. 부모는 양도세 없이 현금을 확보해 노후 자금으로 쓰고, 자녀는 증여세 없이 취득가 10억으로 아파트를 갖게 됩니다. 자녀의 자금이 부족하면 저가 매매나 일부 차용을 섞되, 돈의 흐름을 끝까지 기록으로 남길 수 있어야 합니다.
한 의뢰인은 아파트 한 채와 예금이 재산의 전부였고 배우자가 건강하셨기에 증여를 미루고 상속으로 가시도록 안내해드렸습니다. 반대로 상가와 예금이 많아 상속세율이 높았던 다른 가정에는 아파트를 먼저 자녀에게 증여해 10년을 벌어두는 쪽을 권해드렸습니다. 같은 아파트라도 옆에 어떤 재산이 있느냐가 답을 바꿉니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속까지 기다리면 세금이 0원인데, 굳이 증여를 검토하는 이유가 무엇인가요? 공제 10억은 이 아파트 하나가 아니라 상속재산 전체에 적용됩니다. 예금·상가·보험금 같은 다른 재산이 더해져 공제를 넘어서면 아파트도 높은 세율 구간에서 과세됩니다. 상속재산 전체가 공제 안에 들어오는지, 앞으로 넘어설지에 따라 증여를 검토할지가 정해집니다.
Q. 증여한 뒤 부모가 10년 안에 돌아가시면 증여가 헛수고가 되나요? 합산은 되지만 헛수고는 아닙니다. 상속재산에 합산되는 금액은 증여 당시 가액 10억이고 이후 상승분은 빠지며, 이미 낸 증여세는 상속세에서 공제됩니다. 다만 세율 구간이 올라가는 효과가 있어, 상속이 가까운 시점의 증여는 실익이 줄어듭니다.
Q. 매매로 하면 자금출처조사가 반드시 나오나요? 반드시는 아니지만 대비는 해야 합니다. 부모와 자녀 사이의 매매는 국세청이 증여를 의심하는 대표적인 거래라, 자금조달계획서와 계좌 흐름이 맞지 않으면 소명 요구가 옵니다. 자녀의 소득·대출·차용으로 대금 전액을 설명할 수 있게 준비해두면 조사가 와도 문제되지 않습니다.
마무리
아파트 한 채를 넘기는 세 가지 방식은 세금의 크기만 다른 것이 아니라 시점, 자금, 이후의 양도세와 상속까지 다르게 움직입니다. 다른 재산이 없고 배우자가 계시면 상속이, 전체 재산이 크고 가격 상승이 예상되면 증여가, 부모가 비과세이고 자녀에게 자금이 있으면 매매가 답에 가깝습니다. 아파트 하나만 놓고 계산하지 말고 옆에 있는 재산과 가족 구성을 함께 놓아야 답이 나옵니다.
세무법인 송우 방배지점은 사무장 없이 15년차 김형준 세무사가 직접 상담하고, 2025년 한 해에만 상속세 신고대리 30건 이상을 진행했습니다. 상속·증여 상담은 유료로 받고 있습니다. 아파트의 시가와 취득가, 부모님의 다른 재산과 주택 수, 자녀의 자금 사정을 상담 문의에 남겨주시면 세 방식의 세금 합계와 10년 뒤까지의 영향을 비교표로 하나씩 보겠습니다.
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