상속 부동산 명의이전: 상속등기, 취득세 2.8%와 0.8%, 6개월 기한
상속 부동산의 취득세는 등기와 상관없이 상속개시일에 발생하고, 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월(해외 9개월) 안에 신고·납부해야 합니다. 세율은 2.8%가 원칙이고 무주택 1가구가 주택을 상속받으면 0.8%입니다. 법정상속분 등기 후 재분할 시 취득세 재과세 쟁점까지 방배동 김형준 세무사가 정리합니다.
안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.
"아버지 명의 아파트를 아직 등기하지 않았습니다. 취득세는 등기할 때 내면 되는 거지요? 세율은 얼마인가요?"
상속세 상담을 하다 보면 취득세는 뒤로 밀려 있는 경우가 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 취득세는 등기와 상관없이 상속개시일에 발생하고, 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부해야 합니다. 세율은 2.8%가 원칙이고, 무주택 1가구가 주택을 상속받으면 0.8%입니다. 등기를 미룬다고 취득세가 미뤄지지 않고, 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.
상속세는 국세라 세무서에, 취득세는 지방세라 시·군·구청에 내는 별개의 세금인데 기한이 같습니다. 이 글에서는 취득세가 언제 발생하는지, 세율이 어떻게 갈리는지, 기한과 가산세, 상속등기의 순서, 그리고 법정상속분으로 먼저 등기해두었다가 다시 나눌 때 생기는 취득세 재과세 쟁점을 정리합니다.
1. 취득세는 등기가 아니라 상속개시일에 발생합니다
지방세법은 상속의 경우 상속개시일, 즉 돌아가신 날에 상속인이 부동산을 취득한 것으로 봅니다. 등기는 그 취득을 공시하는 절차일 뿐이고, 취득세 납세의무는 등기 여부와 상관없이 이미 생겨 있습니다.
그래서 "등기를 안 했으니 아직 취득세 낼 일이 없다"는 생각은 틀립니다. 형제 간 협의가 늦어져 등기를 미루는 동안에도 기한은 흐르고, 기한이 지나면 무신고가산세와 납부지연가산세가 더해집니다. 협의가 끝나지 않았더라도 법정상속분을 기준으로 취득세를 먼저 신고하는 방법이 있으니, 협의를 기다리느라 기한을 넘기지는 마셔야 합니다.
등기를 오래 미루면 취득세 말고도 문제가 쌓입니다. 등기가 안 된 부동산은 팔 수도, 담보로 맡길 수도 없습니다. 상속인 중 한 분이 먼저 돌아가시면 그분의 상속인까지 협의에 참여해야 해서 서명받을 사람이 늘어납니다. 상속세의 배우자공제도 배우자 몫의 분할과 등기를 정해진 기한 안에 마쳐야 인정되므로, 등기를 미루는 것이 상속세까지 건드립니다.
2. 세율: 2.8%가 원칙, 무주택 1가구가 주택을 상속받으면 0.8%
상속으로 부동산을 취득할 때의 취득세율은 다음과 같습니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 부가세목으로 붙습니다.
| 구분 | 취득세율 | 부가세목을 합친 대략의 합계 |
|---|---|---|
| 일반 부동산(주택·상가·토지 등) 상속 | 2.8% | 약 3.16%(전용 85제곱미터 이하 주택은 농어촌특별세가 붙지 않아 약 2.96%) |
| 농지 상속 | 2.3% | 약 2.56% |
| 무주택 1가구의 주택 상속 | 0.8% | 약 0.96%(농어촌특별세 없음) |
부가세목 합계는 2026년 기준이며 개정될 수 있습니다. 실제 고지 금액은 관할 구청의 계산을 따릅니다.
무주택 1가구 상속 특례가 핵심입니다. 상속인이 속한 가구 전원이 상속개시일 현재 주택을 한 채도 갖고 있지 않고, 그 상속으로 주택 한 채를 취득하는 경우 세율이 2.8%에서 0.8%로 내려갑니다. 세율 차이가 2%포인트이니 공시가격 5억 원 아파트라면 1천만 원이 갈립니다.
특례 판단에는 세부 요건이 있습니다. 가구의 범위를 어떻게 보는지, 공동으로 상속받을 때 누구를 기준으로 무주택 여부를 판단하는지, 상속인 중 한 사람만 무주택인 경우 어떻게 되는지는 사안별로 확인이 필요합니다. 특히 형제 여럿이 공동상속하는 아파트라면, 누가 받느냐에 따라 취득세가 세 배 넘게 달라지므로 협의분할 단계에서 함께 계산해야 합니다.
취득세 신고에는 상속재산분할협의서 또는 법정상속분 등기용 가족관계 서류, 부동산의 시가표준액 자료, 그리고 무주택 특례를 받으려면 가구원의 주택 보유 여부를 확인할 서류가 들어갑니다. 등기 신청과 취득세 신고를 같은 날 법무사·세무사와 함께 처리하면 서류를 두 번 준비하지 않아도 됩니다.
3. 기한: 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월, 해외 거주면 9개월
취득세 신고·납부 기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월입니다. 3월 10일에 돌아가셨다면 3월 말일부터 6개월, 즉 9월 30일까지입니다. 상속세 신고기한과 같은 날이므로 두 신고를 같은 일정표에 놓고 진행하는 것이 자연스럽습니다. 상속세 쪽 흐름은 상속세 신고 절차 6단계에 정리되어 있습니다.
취득세의 과세표준은 상속 부동산의 시가표준액, 즉 주택이면 공시가격, 토지면 개별공시지가입니다. 매매나 증여처럼 시가 수준의 금액이 아니라 공시가격 기준이라 상속세 평가액보다 대개 낮습니다. 상속세 신고에서 감정평가로 평가액을 올리더라도 취득세 과세표준은 그대로입니다.
기한을 넘기면 무신고가산세에 더해 날짜에 비례하는 납부지연가산세가 붙습니다. 늦었더라도 빨리 신고할수록 가산세가 줄어드니, 기한이 지났다면 협의를 마칠 때까지 기다리지 말고 먼저 신고하시는 편이 낫습니다.
4. 상속등기의 순서: 협의분할을 먼저 마치고 등기합니다
상속등기에는 두 갈래가 있습니다. 상속인 전원이 협의분할서를 작성하고 그 내용대로 등기하는 협의분할에 의한 상속등기, 그리고 협의 없이 민법이 정한 비율대로 등기하는 법정상속분 등기입니다. 정석은 전자입니다. 협의를 마치고 각자 받을 재산을 확정한 뒤, 그 내용으로 등기와 취득세 신고를 한 번에 끝냅니다.
협의분할서에는 상속인 전원이 서명하고 인감증명서를 첨부합니다. 이 서류는 상속세 신고, 취득세 신고, 등기에 모두 들어가므로 한 번 쓰면 바꾸기 어렵습니다. 쓰기 전에 배우자공제·동거주택공제 같은 상속세 쟁점과 취득세 특례를 같이 계산하셔야 합니다. 자주 생기는 실수는 상속재산분할협의서, 잘못 쓰면 증여세가 한 번 더 나옵니다에 정리해두었습니다.
법정상속분 등기는 상속인 중 한 사람이 단독으로 신청할 수 있어서, 협의가 안 되거나 급히 등기해야 할 때 쓰입니다. 그런데 이 방식에는 다음 항목의 쟁점이 따라옵니다.
5. 법정상속분으로 등기한 뒤 다시 나누면 취득세가 다시 나올 수 있습니다
법정상속분대로 등기를 마친 뒤에 상속인들이 협의로 지분을 바꾸는 경우가 있습니다. 예를 들어 형제 셋이 3분의 1씩 등기했다가 나중에 큰형이 단독 소유로 바꾸는 식입니다. 이때 큰형은 원래 지분 3분의 1에 더해 3분의 2를 새로 얻은 것으로 보아, 늘어난 지분에 대해 취득세가 다시 부과될 수 있습니다. 상속 취득이 아니라 다른 상속인에게서 받은 취득으로 보기 때문에 세율도 상속 세율이 아닙니다.
다만 예외가 있습니다. 취득세 신고기한 안에 협의분할로 바로잡는 경우처럼 재과세 대상에서 제외되는 사유가 있고, 상속세 쪽에서도 신고기한 안의 재분할은 증여로 보지 않습니다. 기한을 넘긴 뒤의 재분할은 취득세와 증여세가 함께 문제됩니다. 요건이 세밀하므로 재분할을 검토하실 때는 사안별로 확인이 필요합니다.
정리하면 법정상속분 등기는 급할 때의 임시 조치이고, 그 뒤에 협의분할을 하려면 신고기한 안에 마쳐야 세금이 다시 붙지 않습니다. 처음부터 협의를 마치고 한 번에 등기하는 것이 가장 안전합니다.
6. 사례 계산: 공시가격 6억 원 아파트, 자녀가 상속받는 경우
가정 수치로 보겠습니다. 공시가격 6억 원, 전용 85제곱미터를 넘는 아파트를 자녀 한 사람이 상속받습니다. 부가세목 비율은 위 표의 2026년 기준을 그대로 씁니다.
| 구분 | 자녀가 이미 주택을 보유 | 자녀 가구가 무주택 |
|---|---|---|
| 취득세 | 6억 원 × 2.8% = 1,680만 원 | 6억 원 × 0.8% = 480만 원 |
| 지방교육세 | 96만 원 | 96만 원 |
| 농어촌특별세 | 120만 원 | 0원 |
| 합계 | 약 1,896만 원 | 약 576만 원 |
같은 아파트인데 상속인의 주택 보유 여부로 1,300만 원 넘게 차이가 납니다. 형제 중 한 사람은 유주택, 다른 한 사람은 무주택이라면 누가 그 아파트를 받느냐가 취득세를 바꾸는 셈입니다. 물론 취득세만으로 분할을 정할 수는 없고, 상속세의 동거주택공제와 나중의 양도세 비과세까지 같이 놓고 보아야 합니다.
한 의뢰인 가족은 형제 둘 중 무주택인 동생이 아파트를 받는 쪽으로 협의해 취득세를 특례세율로 냈고, 유주택인 형은 예금을 더 받는 식으로 균형을 맞췄습니다. 상속세 총액은 같았지만 취득세에서 1천만 원 넘게 차이가 났고, 협의서 한 장으로 정리된 결과였습니다.
참고로 같은 아파트를 생전에 증여받았다면 취득세율이 훨씬 높고 과세표준도 시가 수준이 됩니다. 증여와 상속의 취득세 차이는 아파트 증여, 증여세와 취득세를 함께 계산해야 진짜 숫자가 나옵니다에서 비교하실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속인이 여러 명이면 취득세는 누가 내나요?각자 취득한 지분에 대해 각자 신고·납부합니다. 협의분할로 한 사람이 단독 취득하면 그 사람이 전액을 내고, 법정상속분대로 공동 취득하면 지분 비율대로 나누어 냅니다. 무주택 특례는 취득하는 사람의 가구를 기준으로 판단하므로, 공동상속에서는 누구 기준으로 보는지 사안별 확인이 필요합니다.
Q. 상속세가 안 나오는데도 취득세는 내야 하나요?내야 합니다. 상속세는 공제를 빼고 남는 금액이 없으면 0원이지만, 취득세는 공시가격에 세율을 곱해 나오는 별개의 지방세라 공제 구조가 없습니다. 상속세 신고 의무가 없는 가족도 취득세 신고와 상속등기는 진행하셔야 합니다. 다만 상속세 신고를 하지 않으면 나중에 팔 때 취득가액 입증이 번거로워지므로, 부동산이 있는 상속은 세금이 없어도 상속세 신고까지 같이 하시는 편이 낫습니다.
Q. 상속을 포기하면 취득세도 없나요?상속포기가 확정되면 처음부터 상속인이 아니었던 것이 되므로 취득세 납세의무도 없습니다. 반면 한정승인은 상속인 지위를 유지한 채 책임 범위만 제한하는 것이라 취득한 부동산의 취득세는 발생합니다. 빚이 많은 상속에서 두 제도 중 무엇을 고를지는 취득세까지 포함해서 정하셔야 합니다.
마무리: 등기 전에 협의와 세율 계산을 끝내십시오
상속 부동산의 명의이전은 등기 서류 문제로 보이지만, 실제로는 취득세 기한과 세율, 그리고 협의분할의 순서가 얽힌 세금 문제입니다. 취득세는 돌아가신 날 이미 발생했고 6개월 안에 신고해야 하며, 누가 받느냐에 따라 2.8%와 0.8%가 갈리고, 법정상속분으로 먼저 등기했다가 다시 나누면 취득세와 증여세가 겹칠 수 있습니다. 협의를 마치고 세율을 계산한 뒤 등기와 신고를 한 번에 끝내는 것이 가장 비용이 적은 길입니다.
세무법인 송우 방배지점은 15년차 김형준 세무사가 사무장 없이 첫 상담부터 직접 진행하며, 2025년 한 해 상속세 신고대리 30건 이상을 처리했습니다. 상속·증여 상담은 유료입니다. 상속 부동산의 공시가격과 상속인별 주택 보유 현황을 적어 상담 문의로 보내주시면, 분할 방식에 따른 상속세와 취득세를 함께 계산해드리겠습니다.
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