부담부증여: 대출 낀 아파트를 증여하면 양도세와 증여세가 함께 나옵니다
대출이 낀 아파트를 자녀에게 그대로 넘기면 채무 인수분은 부모의 양도세, 나머지는 자녀의 증여세로 갈립니다. 부모가 1주택 비과세면 유리하고, 다주택 중과나 낮은 취득가면 오히려 불리해지는 구조를 가정 수치 계산과 국세청 사후관리 요건까지 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.
"아파트에 대출 4억이 남아 있는데, 이걸 그대로 아들한테 넘기면 증여세가 줄어든다고 하더라고요. 정말 그런가요?"
부담부증여 상담은 대개 이 질문으로 시작합니다. 결론부터 말씀드리면, 줄어드는 것은 자녀의 증여세이고, 그 대신 부모에게 양도세가 새로 생깁니다. 대출을 낀 채로 넘기는 순간 국세청은 그 거래를 "대출만큼은 팔았고, 나머지는 줬다"로 봅니다. 그래서 증여세 하나만 계산해서는 답이 나오지 않고, 부모의 양도세까지 합쳐서 단순증여와 비교해야 이 방법이 유리한지가 드러납니다.
이 글에서는 부담부증여가 두 개의 세금으로 갈리는 구조, 부모 양도세의 계산 방식, 시가 10억 아파트를 가정한 비교 계산, 그리고 국세청이 몇 년 뒤까지 확인하는 채무 상환 요건을 순서대로 설명합니다.
1. 부담부증여의 구조: 한 건의 증여가 두 개의 거래로 나뉩니다
부담부증여는 재산과 함께 그 재산에 딸린 채무를 넘기는 증여입니다. 아파트에 걸린 담보대출이나 세입자의 전세보증금이 대표적입니다. 세법은 이 거래를 하나로 보지 않고 둘로 쪼갭니다.
- 채무 인수분: 자녀가 떠안은 대출·보증금만큼은 부모가 그 금액을 받고 판 것으로 봅니다. 유상양도이므로 부모에게 양도세가 나옵니다.
- 순증여분: 시가에서 채무를 뺀 나머지는 무상으로 준 것입니다. 자녀에게 증여세가 나옵니다.
시가 10억 아파트에 대출 4억이 있다면 4억은 양도, 6억은 증여입니다. 자녀 입장에서는 증여세 과세표준이 10억이 아니라 6억에서 출발하니 세금이 줄어드는 것이 맞습니다. 다만 그 4억에 대한 세금이 사라진 것이 아니라 부모에게 옮겨갔을 뿐입니다. 부담부증여를 "절세 기술"이라고 부르기 어려운 이유가 여기에 있습니다. 세금의 이름과 납세자가 바뀌는 구조 변경에 가깝습니다.
부담부증여로 인정받으려면 세 가지 조건이 필요합니다. 증여일 현재 실제로 존재하는 채무여야 하고, 그 아파트에 담보로 잡혀 있거나 그 아파트의 임대보증금이어야 하며, 자녀가 채무를 실제로 인수해야 합니다. 증여 직전에 급하게 대출을 받아 채무를 만들거나, 서류상으로만 인수하고 상환은 부모가 계속하는 경우는 인정되지 않습니다.
2. 부모의 양도세 계산: 채무 비율만큼 판 것으로 봅니다
부모의 양도세는 채무액을 양도가액으로 놓고 계산합니다. 취득가액은 전체 취득가액 중 채무 비율에 해당하는 부분만 잡습니다.
- 양도가액 = 인수된 채무액
- 취득가액 = 부모의 원래 취득가액 × (채무액 ÷ 증여 당시 시가)
시가 10억, 대출 4억, 부모 취득가 2억이라면 양도가액 4억에 취득가액은 2억의 40%인 8천만 원입니다. 양도차익은 3억 2천만 원이 됩니다. 취득가액이 낮을수록, 즉 오래전에 싸게 산 아파트일수록 이 차익이 커집니다. 부담부증여의 손익이 부모의 취득가에 크게 좌우되는 이유입니다. 보유기간과 장기보유특별공제는 부모가 취득한 날부터 그대로 계산하고, 필요경비도 같은 비율로 안분해 반영합니다.
여기에 부모의 주택 수가 결정적입니다. 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있으면 채무 인수분의 양도세가 비과세됩니다. 반대로 조정대상지역 다주택자라면 다주택 중과로 세율이 20~30%p 올라가고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 같은 4억을 넘기는데 양도세가 0원이 되기도 하고 1억을 훌쩍 넘기기도 합니다.
3. 가정 수치로 비교합니다: 시가 10억, 대출 4억, 취득가 2억
아래는 이해를 돕기 위한 가정 계산입니다. 시가 10억 아파트, 담보대출 4억, 부모 취득가 2억, 보유 15년, 성인 자녀에게 10년 안에 다른 증여가 없었다고 두고, 필요경비와 신고세액공제는 생략했습니다. 취득세는 별도입니다. 세율은 2026년 기준이며 개정될 수 있습니다.
자녀의 증여세- 단순증여 10억: 공제 5천만 원을 뺀 9억 5천만 원에 30% 세율, 누진공제 6천만 원을 반영해 약 2억 2,500만 원
- 부담부증여 순증여분 6억: 5억 5천만 원 과세표준에 같은 방식으로 약 1억 500만 원
| 부모의 상황 | 계산 방식 | 양도세(지방소득세 포함) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 비과세 | 시가 12억 이하 전액 비과세 | 0원 |
| 2주택, 비조정지역(중과 없음) | 장기보유특별공제 30% 적용 후 기본세율 | 약 7,100만 원 |
| 2주택, 조정대상지역(중과) | 공제 배제, 기본세율 +20%p | 약 1억 8,100만 원 |
| 방식 | 자녀 증여세 | 부모 양도세 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 단순증여 10억 | 약 2억 2,500만 원 | 0원 | 약 2억 2,500만 원 |
| 부담부증여, 부모 1주택 비과세 | 약 1억 500만 원 | 0원 | 약 1억 500만 원 |
| 부담부증여, 부모 2주택 비조정 | 약 1억 500만 원 | 약 7,100만 원 | 약 1억 7,600만 원 |
| 부담부증여, 부모 2주택 조정지역 | 약 1억 500만 원 | 약 1억 8,100만 원 | 약 2억 8,600만 원 |
같은 아파트, 같은 대출인데 부모의 상황에 따라 합계가 1억 500만 원에서 2억 8,600만 원까지 벌어집니다. 마지막 줄은 단순증여보다 6천만 원 넘게 더 내는 결과입니다. "대출 끼고 넘기면 절세"라는 말이 어떤 가정에서만 맞는지가 이 표에 그대로 나옵니다.
4. 유리한 경우와 불리한 경우: 갈림길은 주택 수와 취득가입니다
부담부증여가 유리한 경우- 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우. 채무 인수분의 양도세가 0원이 되어 증여세 절감분이 그대로 남습니다.
- 부모의 취득가액이 시가에 가까운 경우. 양도차익이 작아 양도세 부담이 크지 않습니다.
- 자녀에게 채무를 감당할 소득이 있는 경우. 사후관리를 통과할 수 있어야 구조가 유지됩니다.
- 부모가 조정대상지역 다주택자인 경우. 중과세율과 공제 배제로 양도세가 증여세 절감분을 넘어섭니다.
- 오래전에 싸게 취득한 아파트인 경우. 채무 비율만큼의 양도차익이 커서 양도세가 무겁습니다.
- 자녀가 소득이 없거나 적은 경우. 채무 인수 자체가 부인되어 전체가 증여로 뒤집힐 수 있습니다.
한 의뢰인은 아파트 두 채 중 한 채를 대출 3억을 낀 채 딸에게 넘기려 하셨습니다. 증여세만 계산하면 7천만 원 가까이 줄어드는 구조였지만, 남는 한 채 때문에 2주택 중과가 걸려 양도세가 그보다 컸습니다. 결국 먼저 다른 한 채를 정리해 1주택 비과세 요건을 만든 뒤에 부담부증여를 진행하는 순서로 바꿨습니다. 순서만 바꿔도 결과가 달라지는 것이 이 거래의 특징입니다. 아파트 증여 전반의 세금 구조는 아파트 증여세와 취득세 계산에서, 1주택 비과세 요건은 양도세 계산 구조에서 함께 보시면 됩니다.
5. 채무는 실제로 넘어가야 합니다: 국세청 사후관리와 소명 자료
부담부증여의 진짜 시험은 신고 이후에 시작됩니다. 국세청은 부담부증여로 신고된 채무를 따로 관리하고, 그 채무가 실제로 자녀 명의로 넘어갔는지, 이자와 원금을 자녀가 갚고 있는지를 이후 몇 년에 걸쳐 확인합니다. 부모가 대신 갚은 사실이 드러나면 그 금액은 그 시점의 증여가 되어 증여세와 가산세가 따라옵니다.
그래서 진행 전에 아래 항목을 먼저 점검합니다.
- 채무자 명의 변경: 담보대출은 은행 승인을 받아 채무자를 자녀로 바꿔야 합니다. 전세보증금은 임대차계약의 임대인 지위가 자녀에게 승계되어야 합니다.
- 자녀의 상환 능력: 이자와 원금을 자녀 소득으로 감당할 수 있어야 합니다. 소득이 없는 자녀에게 4억 대출을 넘기는 구조는 인정받기 어렵습니다.
- 상환 계좌 분리: 자녀 명의 계좌에서 자녀 소득으로 상환된 기록이 남아야 합니다. 부모 계좌에서 자동이체가 이어지면 그대로 증여로 잡힙니다.
- 자금출처 정리: 증여세와 취득세를 자녀가 어떤 돈으로 냈는지도 함께 봅니다. 부모가 세금까지 내주면 그 금액도 증여입니다.
취득세도 두 갈래로 갈립니다. 채무 인수분은 유상취득, 순증여분은 무상취득으로 나누어 세율을 적용하는 것이 원칙이지만, 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무 인수 사실을 입증해야 유상 부분이 인정됩니다. 조정대상지역에 있고 공시가격 3억 이상인 주택이면 증여 취득세가 12%까지 오를 수 있어 이 부분은 사안별 확인이 필요합니다. 신고 기한은 자녀의 증여세와 부모의 양도세 예정신고 모두 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 부담부증여의 양도세는 일반 양도의 2개월과 달리 3개월이 적용되지만, 두 신고를 같은 자료로 함께 준비해야 채무액과 시가가 서로 어긋나지 않습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세보증금도 대출처럼 부담부증여의 채무가 되나요? 됩니다. 세입자가 있는 아파트를 넘기면서 자녀가 임대인 지위를 승계하고 보증금 반환 의무를 떠안으면 그 보증금이 채무 인수분이 됩니다. 다만 나중에 세입자가 나갈 때 보증금을 부모가 돌려주면 그 시점에 증여가 됩니다. 반환 재원까지 자녀가 준비할 수 있어야 합니다.
Q. 증여 직전에 대출을 늘려서 채무를 키우면 증여세를 더 줄일 수 있나요? 권하지 않습니다. 증여 직전에 갑자기 늘어난 대출은 국세청이 가장 먼저 보는 항목이고, 늘린 대출금을 부모가 쓴 뒤 자녀가 갚는 구조라면 채무 인수가 부인될 수 있습니다. 채무는 증여일 현재 정상적으로 존재하던 것이어야 하고, 대출금의 사용처도 소명 대상이 됩니다.
Q. 자녀가 사회초년생이라 소득이 적은데, 대출 이자만 갚을 수 있으면 되나요? 이자와 원금 상환을 자녀 소득으로 이어갈 수 있다는 것이 확인되어야 합니다. 소득에 비해 채무가 지나치게 크면 처음부터 채무 인수를 인정받지 못하고 전체가 증여로 과세될 수 있습니다. 이 경우 채무 일부만 인수하거나, 증여 시기를 늦추는 쪽이 안전합니다.
마무리
부담부증여는 증여세를 줄이는 대신 부모의 양도세를 만들어내는 거래입니다. 유리한지 아닌지는 부모의 주택 수, 취득가액, 자녀의 상환 능력 세 가지가 정합니다. 이 세 가지를 빼고 증여세 절감액만 보고 진행하면 위 표의 마지막 줄처럼 단순증여보다 더 내는 결과가 나올 수 있습니다.
세무법인 송우 방배지점은 15년차 김형준 세무사가 사무장 없이 직접 상담하며, 2025년 한 해 상속세 신고대리 30건 이상을 처리했습니다. 부담부증여 상담은 유료로 진행되며, 아파트의 시가·대출 잔액·취득가와 부모님의 주택 수를 알려주시면 단순증여와 부담부증여의 합계 세금을 비교표로 만들어드립니다. 등기를 넘기기 전에 상담 문의로 남겨주십시오.
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