재산세·종부세는 6월 1일 소유자가 냅니다: 집 팔 때 잔금일 잡는 법
재산세와 종합부동산세는 6월 1일 현재 소유자에게 한 해 치가 통째로 나옵니다. 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날로 소유자를 가리는 기준, 매도인·매수인이 각자 유리한 날짜, 특약의 한계와 양도세 보유기간까지 방배동 김형준 세무사가 한 번에 설명합니다.
안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.
"5월 말에 판 집인데 7월에 재산세 고지서가 저한테 왔습니다. 이미 남의 집인데 제가 내야 하나요?"
매도 계약을 봄에 하신 분들이 여름마다 한 번씩 하시는 질문입니다. 결론부터 말씀드리면, 재산세와 종합부동산세는 6월 1일 현재 그 집을 가진 사람이 한 해 치를 전부 냅니다. 1월에 샀든 11월에 팔든 일할 계산을 하지 않습니다. 고지서가 매도인에게 왔다면 세무서와 구청은 6월 1일 현재 소유자를 매도인으로 본 것이고, 반대로 잔금이 5월 31일에 끝났다면 고지서는 매수인에게 가야 맞습니다.
날짜 하루로 수백만 원이 오가는 구조라서, 집을 팔거나 살 계획이 있다면 가격 협상만큼 잔금일 협상이 중요합니다. 아래에서는 소유자를 가리는 기준일, 매도인과 매수인이 각자 원하는 날짜가 왜 다른지, 계약서 특약이 어디까지 통하는지, 그리고 양도세와 같이 볼 때 달라지는 판단을 차례로 보겠습니다.
과세기준일 6월 1일, 소유자는 어떻게 가리나
재산세와 종합부동산세는 모두 6월 1일을 과세기준일로 둡니다. 이 날 사실상 소유하고 있는 사람이 납세의무자입니다. 재산세는 시·군·구가, 종합부동산세는 국세청이 부과하지만 기준일은 같습니다.
문제는 "6월 1일 현재 소유자"를 무엇으로 판단하느냐입니다. 매매에서는 계약일이 아니라 잔금을 치른 날과 소유권이전 등기를 접수한 날 중 빠른 날을 취득일로 봅니다. 계약서를 4월에 썼어도 잔금이 6월 10일이라면 6월 1일 소유자는 여전히 매도인입니다.
| 잔금·등기 시점 | 6월 1일 현재 소유자 | 그해 재산세·종부세 |
|---|---|---|
| 5월 31일 이전 | 매수인 | 매수인 부담 |
| 6월 1일 당일 | 매수인 | 매수인 부담 |
| 6월 2일 이후 | 매도인 | 매도인 부담 |
6월 1일 당일에 잔금을 치르면 그날 소유권이 넘어간 것으로 보아 매수인이 납세의무자가 되는 것이 실무의 일반적인 해석입니다. 다만 잔금은 6월 1일인데 등기는 그 전에 접수했다거나, 잔금 일부만 치르고 입주한 경우처럼 날짜가 엇갈리면 판단이 달라질 수 있어 사안별 확인이 필요합니다.
재산세는 주택분을 7월과 9월에 절반씩 나눠 고지하는 경우가 많고, 종합부동산세는 12월에 고지됩니다. 고지는 여름과 겨울에 오지만 누가 내는지는 이미 6월 1일에 정해진다는 점이 핵심입니다.
매도인과 매수인이 원하는 날짜는 정반대입니다
같은 거래에서 두 사람의 이해는 정확히 반대로 움직입니다.
매도인은 잔금을 5월 31일 이전에 받는 편이 유리합니다. 그러면 6월 1일 현재 소유자가 아니므로 그해 재산세와 종부세를 내지 않습니다. 특히 다주택자라서 종부세가 무거운 분에게는 이 날짜가 가장 큰 협상 카드입니다.
매수인은 잔금을 6월 2일 이후로 미루는 편이 유리합니다. 6월 1일에 아직 소유자가 아니니 그해 보유세는 매도인 몫이 됩니다. 입주를 서두를 이유가 없다면 며칠 늦추는 것만으로 한 해 치 보유세를 피할 수 있습니다.
그래서 봄철 거래에서는 잔금일을 두고 줄다리기가 벌어집니다. 한 의뢰인은 매수인이 잔금을 6월 초로 고집하는 바람에 결국 잔금일을 5월 말로 당기는 대신 매매가를 조금 낮춰 주는 조건으로 합의하셨습니다. 매도인 입장에서 보유세 부담과 가격 조정분을 나란히 놓고 비교해 보니 그쪽이 나았던 경우입니다. 이런 협상은 계약서를 쓰기 전에 끝나야 합니다. 계약서에 잔금일을 적고 나면 날짜를 바꾸는 데 상대방 동의가 또 필요합니다.
매수인 쪽도 날짜만 보고 결정하기는 어렵습니다. 전세를 끼지 않고 들어가는 경우라면 지금 사는 집의 임대차 만기, 주택담보대출 실행일, 이사 업체 일정이 모두 잔금일에 묶여 있습니다. 보유세 몇백만 원을 아끼려고 잔금을 미뤘다가 기존 집에서 한 달 더 월세를 내거나 대출 금리 조건이 바뀌는 일도 생깁니다. 매수인도 보유세 절감액과 이사 비용을 같은 표에 놓고 비교해 보셔야 합니다.
계약서 특약으로 나눠 내면 되지 않나요
실무에서는 "재산세는 보유 일수에 따라 매도인과 매수인이 나누어 부담한다"는 특약을 넣기도 합니다. 이 특약은 두 사람 사이의 돈 정산 약속으로는 유효합니다. 하지만 세금 고지서의 이름을 바꾸지는 못합니다.
납세의무자는 여전히 6월 1일 현재 소유자입니다. 구청은 특약을 보지 않고 소유자에게 고지하며, 소유자가 내지 않으면 가산금과 체납 처분도 소유자에게 갑니다. 상대방이 약속한 분담금을 주지 않으면 그건 세금 문제가 아니라 민사로 받아내야 하는 채권이 됩니다.
그래서 특약을 쓴다면 두 가지를 같이 정해 두시는 편이 안전합니다.
- 분담 금액을 계산하는 방식(일할 계산인지, 정액인지)
- 잔금 때 미리 공제해 정산할지, 고지서가 나온 뒤 따로 보낼지
잔금에서 미리 빼 두면 나중에 받으러 다닐 일이 없습니다. 반대로 고지서가 나온 뒤 받기로 하면, 그해 공시가격이 확정되기 전이라 금액을 정확히 모른다는 불편이 있습니다.
사례 계산: 잔금일 이틀 차이의 값
가정은 이렇습니다. 매도인은 2주택자이고, 팔려는 집의 그해 재산세가 약 300만 원, 이 집 때문에 늘어나는 종합부동산세가 약 500만 원이라고 보겠습니다(가정 수치이며 실제 세액은 공시가격과 보유 주택 구성에 따라 달라집니다).
잔금 5월 30일- 6월 1일 현재 소유자: 매수인
- 매도인이 내는 이 집의 그해 보유세: 0원
- 6월 1일 현재 소유자: 매도인
- 매도인이 내는 이 집의 그해 보유세: 재산세 약 300만 원 + 종부세 증가분 약 500만 원 = 약 800만 원
잔금일을 나흘 옮긴 차이가 약 800만 원입니다. 매수인 입장에서 보면 같은 금액이 반대 방향으로 움직입니다. 5월 30일 잔금이면 매수인이 입주 첫해부터 보유세를 내고, 6월 3일 잔금이면 첫해 보유세 없이 다음 해부터 냅니다. 여기에 매도인이 2주택에서 1주택이 되는 시점이 6월 1일 전이냐 후냐에 따라 남은 집의 종부세 계산 방식까지 달라질 수 있습니다. 6월 1일 현재 1세대 1주택자라면 1주택자 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있는 반면, 2주택 상태라면 이 혜택이 빠집니다. 1주택자 공제 금액 등은 2026년 기준이며 개정될 수 있습니다.
양도세 보유기간과 함께 봐야 하는 이유
잔금일은 보유세만 정하지 않습니다. 양도세에서 양도일도 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 그래서 잔금일을 당기면 보유세는 줄지만, 그 대신 양도세 보유·거주 기간이 짧아질 수 있습니다.
주의할 경우는 세 가지입니다.
첫째, 보유 2년을 며칠 앞둔 경우입니다. 1세대 1주택 비과세는 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)가 필요합니다. 재산세를 피하려고 잔금을 5월 말로 당겼다가 2년에서 며칠이 모자라면 비과세가 통째로 날아갑니다. 보유세 수백만 원을 아끼려다 양도세 수천만 원을 내게 되는 셈입니다.
둘째, 장기보유특별공제 연차가 바뀌기 직전인 경우입니다. 공제율은 보유·거주 연수로 올라가므로, 고가주택이라면 잔금을 연차가 바뀐 뒤로 미루는 편이 보유세보다 이득일 수 있습니다. 공제율 구조는 장기보유특별공제 글에 자세히 적었습니다.
셋째, 일시적 2주택 기한 안에서 파는 경우입니다. 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔아야 비과세가 되므로, 보유세 때문에 잔금을 미루다 3년을 넘기면 안 됩니다. 순서와 기한은 일시적 2주택 비과세 글을 함께 보시면 됩니다.
결국 잔금일은 보유세 달력과 양도세 달력을 겹쳐 놓고 정해야 합니다. 두 달력이 충돌하면 대부분 양도세 쪽이 금액이 큽니다. 그래서 저는 매도 상담을 받으면 보유세 절감액부터 말씀드리지 않고, 비과세 요건과 공제 연차가 안전한지를 먼저 확인한 뒤 남는 날짜 안에서 6월 1일을 따져 봅니다.
지금 결정할 것: 계약서 쓰기 전에 날짜 세 개
매도 계획이 있다면 계약 전에 아래 세 날짜를 적어 보시기 바랍니다.
- 이번 해 6월 1일: 이 날 전에 잔금을 받을 수 있는지
- 보유·거주 2년이 되는 날: 비과세 요건을 채우는 날
- 장기보유특별공제 연차가 바뀌는 날: 고가주택이라면 특히 중요
1번이 2번이나 3번보다 앞에 있다면 보유세를 아끼는 선택이 양도세를 키울 수 있습니다. 반대로 2번과 3번을 이미 넘겼다면 5월 안에 잔금을 받는 것이 가장 단순한 절세입니다. 잔금 뒤에는 양도세 예정신고 기한도 따라옵니다. 기한은 양도세 신고 기한 글에서 확인하실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 6월 1일 당일에 잔금을 치르면 누가 재산세를 내나요? 그날 잔금을 치르고 소유권이 넘어갔다면 매수인이 6월 1일 현재 소유자로 보아 납세의무를 지는 것이 일반적인 해석입니다. 다만 등기접수일이 다르거나 잔금이 나뉘어 있다면 판단이 달라질 수 있으니 계약 전에 확인하시는 편이 안전합니다.
Q. 매도인에게 고지서가 왔는데 매수인이 대신 내 주기로 했습니다. 괜찮은가요? 누가 돈을 내는지는 상관없이 납부만 되면 체납은 생기지 않습니다. 다만 납세의무자 명의는 매도인 그대로이고, 매수인이 약속을 지키지 않으면 체납 책임은 매도인에게 남습니다. 잔금에서 미리 공제해 정산하는 방식이 가장 확실합니다.
Q. 분양받은 새 아파트는 언제부터 재산세가 나오나요? 분양 아파트는 보통 잔금을 치르고 소유권을 취득한 날이 기준입니다. 잔금일이 6월 1일 이전이면 그해 재산세가 나오고, 이후면 다음 해부터 나옵니다. 입주 지정 기간이 5월과 6월에 걸쳐 있다면 잔금일 선택만으로 한 해 치 보유세가 달라집니다.
Q. 증여나 상속으로 받은 집도 6월 1일 기준이 적용되나요? 네, 보유세는 취득 원인과 관계없이 6월 1일 현재 소유자에게 부과됩니다. 증여는 증여등기 접수일, 상속은 상속개시일이 취득일이 되는 것이 원칙이라, 증여 시점을 정할 때도 이 날짜를 함께 보셔야 합니다.
마무리
보유세는 날짜의 세금입니다. 얼마짜리 집인지보다 6월 1일에 누구 이름으로 되어 있는지가 먼저 결정됩니다. 그런데 그 날짜는 양도세의 비과세 요건과 공제 연차에도 동시에 걸려 있어서, 보유세만 보고 잔금일을 당기거나 미루면 더 큰 세금을 놓칠 수 있습니다.
세무법인 송우 방배지점은 15년차 김형준 세무사가 사무장 없이 직접 상담하며, 매도 예정 주택의 취득일·거주 기간과 잔금 후보일을 놓고 보유세와 양도세를 함께 비교해 드립니다. 양도세 상담은 유료로 진행합니다. 계약서를 쓰기 전 매매 예정가와 잔금 후보일을 적어 상담 문의로 보내 주시면, 어느 날짜가 가장 유리한지부터 말씀드리겠습니다.
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