1주택자가 집을 상속받으면 2주택자가 될까: 비과세·종부세 판정의 상속주택
1주택자가 부모님 집을 상속받아도 양도세 비과세 판정에서는 상속주택을 빼고 보는 특례가 있고, 종부세와 취득세 중과 판정에서도 5년간 주택 수에서 제외됩니다. 다만 기존 주택을 먼저 팔 때만 비과세가 살아 있다는 점을 방배동 김형준 세무사가 세목별로 정리해드립니다.
안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.
"제 명의로 집이 한 채 있는데 어머니 아파트를 상속받게 됐습니다. 이제 2주택자라서 제 집을 팔 때 비과세도 못 받고 종부세도 오르는 건가요?"
주택을 상속받는 분들이 가장 먼저 걱정하시는 부분입니다. 결론부터 말씀드리면, 상속으로 생긴 2주택은 세목마다 다른 방식으로 배려를 받습니다. 양도세 비과세 판정에서는 상속주택을 없는 것으로 보고, 종합부동산세와 취득세 중과 판정에서는 5년 동안 주택 수에서 뺍니다. 다만 양도세의 배려는 기존 주택을 먼저 팔 때만 살아 있고, 종부세와 취득세의 배려는 5년이라는 시계가 돌고 있습니다.
이 글은 양도세·종부세·취득세 세 세목이 상속주택을 각각 어떻게 세는지, 상속주택 특례의 요건은 무엇인지, 어느 집을 먼저 팔아야 하는지를 가정 계산과 함께 정리했습니다. 처분 순서 자체는 기존 주택과 상속주택, 어느 것을 먼저 팔아야 하나에서 다뤘으니, 이 글은 그 앞단인 "나는 지금 몇 주택자인가"라는 판정 문제에 집중합니다.
1. 세목마다 주택 수를 세는 규칙이 다릅니다
"2주택자가 되느냐"는 질문에 하나로 답할 수 없는 이유는, 세목마다 주택 수를 세는 규칙과 상속주택을 빼주는 기간이 다르기 때문입니다.
| 세목 | 상속주택 취급 | 기간 | 조건 |
|---|---|---|---|
| 양도세 1세대 1주택 비과세 | 기존 주택을 팔 때 상속주택을 없는 것으로 봄 | 기간 제한 없음 | 상속 당시 보유하던 기존 주택, 선순위 상속주택 1채 |
| 종합부동산세 세율 판정 | 주택 수에서 제외 | 상속개시일부터 5년 | 지분 40% 이하 또는 저가 지분은 기간 제한 없음 |
| 취득세 중과 판정 | 주택 수에서 제외 | 상속개시일부터 5년 | 이후 다른 주택을 살 때의 판정 기준 |
세 줄을 한 번에 기억하기는 어렵습니다. 그래서 상담에서는 "양도세는 순서, 종부세와 취득세는 5년"이라고 설명합니다. 아래에서 하나씩 풀겠습니다.
2. 양도세: 상속주택 특례는 기존 주택을 팔 때 작동합니다
1주택을 가진 세대가 주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 상속 당시 보유하던 기존 주택(일반주택)을 양도할 때는 상속주택이 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세 여부를 판정합니다. 기존 주택이 2년 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주) 요건을 갖추었다면 상속 뒤 언제 팔아도 비과세를 받을 수 있고, 양도가액 12억 원까지 세금이 없습니다.
특례가 적용되려면 세 가지를 확인해야 합니다.
- 기존 주택은 상속 당시 이미 갖고 있던 집이어야 합니다. 상속 뒤에 새로 산 집을 팔 때는 특례가 없습니다. 상속 이후 이사 계획이 있다면 사기 전에 반드시 확인하셔야 합니다.
- 상속주택은 원칙적으로 1채입니다. 돌아가신 분이 2채 이상을 남기셨다면 보유 기간이 가장 긴 주택, 그다음 거주 기간이 가장 긴 주택 순으로 정한 선순위 1채만 특례 대상이고, 나머지는 일반 주택으로 셉니다.
- 같은 세대원에게서 상속받은 주택은 특례가 없습니다. 부모님과 한집에 살다가 상속받으면 원칙적으로 특례 대상이 아닙니다. 다만 부모님을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합치기 전부터 갖고 있던 집에 한해 인정되는 예외가 있습니다.
형제가 공동으로 상속받은 주택은 상속 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 봅니다. 소수 지분을 가진 형제는 자기 집을 팔 때 그 상속주택을 주택 수에 넣지 않습니다. 그래서 분할협의 단계에서 누가 주택을 받을지 정할 때, 각자의 기존 주택 현황을 함께 놓고 봐야 합니다.
상속주택 자체를 나중에 팔 때의 보유·거주 기간은 상속개시일부터 새로 셉니다. 어머니가 그 집에 20년을 사셨더라도 그 기간은 상속인에게 이어지지 않습니다. 다만 같은 세대원으로부터 상속받은 경우에는 돌아가신 분의 보유·거주 기간을 합산합니다. 그리고 주택 수는 개인이 아니라 세대 단위로 셉니다. 배우자와 같은 주소에 사는 자녀가 가진 주택도 합쳐서 보므로, 상속받는 사람 한 명이 아니라 세대 전체의 주택 현황으로 판정해야 합니다.
3. 어느 집을 먼저 파느냐: 가정 사례로 본 차이
가정을 두겠습니다. 의뢰인은 6억 원에 산 아파트에 5년째 살고 있고 현재 시가는 12억 원입니다. 여기에 어머니 아파트를 상속받았고 상속 당시 평가액은 7억 원입니다. 3년 뒤 상속주택은 9억 원이 되었습니다. 세율은 양도세 계산 구조의 기본세율을 전제로 합니다.
| 순서 | 첫 번째 양도 | 두 번째 양도 |
|---|---|---|
| 기존 주택 먼저 | 12억 원 양도, 특례로 1주택 판정, 비과세로 세금 0원 | 상속주택은 이제 1주택, 상속개시일부터 보유·거주 요건을 채우면 비과세 가능 |
| 상속주택 먼저 | 9억 원 양도, 차익 2억 원에 과세, 세금 약 5,000만 원 안팎(장기보유특별공제 일부 반영, 기본공제 생략) | 기존 주택은 이제 1주택, 비과세 |
같은 두 채인데 순서 하나로 5,000만 원 안팎이 갈립니다. 여기에 기존 주택의 12억 원 기준도 함께 보셔야 합니다. 12억 원을 넘는 고가주택은 특례로 1주택 판정을 받더라도 초과분에 대해서는 양도세가 계산되므로, 시가가 12억 원 근처라면 매도 시점의 가격이 결과를 바꿉니다. 상속주택을 먼저 팔더라도 상속개시일부터 5년 안이면 다주택 중과세율은 적용되지 않지만, 일반 과세는 그대로입니다. 2026년 5월 이후 다시 시작된 중과 규정은 다주택자 양도세 중과 정리를 참고하시면 됩니다.
상속주택을 먼저 팔아야 하는 사정이 있다면, 차익 자체를 줄이는 길이 하나 있습니다. 상속주택의 취득가액은 상속세 신고 때의 평가액입니다. 상속개시일 전후 6개월 안의 매매가액은 시가로 인정되므로, 그 기간 안에 팔면 취득가액과 양도가액이 거의 같아져 차익이 줄어듭니다. 이 구조는 상속과 양도세 연계 절세에 정리해두었습니다. 대신 상속세 쪽 평가액이 올라가므로 두 세금을 합쳐 계산해야 합니다.
4. 종합부동산세: 5년 동안 주택 수에서 빠지지만 과세표준에는 들어갑니다
종부세는 세율을 정할 때 주택 수를 봅니다. 상속주택은 상속개시일부터 5년 동안 주택 수 계산에서 제외됩니다. 그리고 상속 지분이 40% 이하이거나, 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원(그 외 지역 3억 원) 이하인 경우에는 5년이 지나도 계속 제외됩니다. 이 금액 기준은 2026년 기준이며 개정될 수 있습니다.
주의하실 점은 두 가지입니다.
- 주택 수에서 빠질 뿐, 상속주택의 공시가격은 과세표준에 합산됩니다. 세율 구간이 낮게 유지된다는 뜻이지 세금이 없다는 뜻이 아닙니다.
- 1세대 1주택자에게 주는 공제와 고령자·장기보유 세액공제는 상속주택을 함께 보유한 경우에도 요건을 갖춰 신청하면 적용될 수 있으나, 요건은 사안별 확인이 필요합니다.
5년이 지나면 상속주택은 일반 주택처럼 주택 수에 들어갑니다. 그래서 상속 뒤 4년째쯤에는 상속주택을 계속 보유할지, 처분할지, 다른 가족에게 넘길지 결정하는 것이 좋습니다.
종부세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과됩니다. 상속등기를 미뤄두었더라도 상속인이 납세의무를 지는 규정이 있으므로, 상속주택을 처분할 계획이라면 6월 1일 전에 잔금을 마치는지 여부가 그해 종부세를 가릅니다.
5. 취득세: 상속 자체는 중과가 없고, 5년간 주택 수에서 빠집니다
상속으로 주택을 취득할 때는 다주택 중과세율이 적용되지 않습니다. 그리고 상속개시일부터 5년 동안은 이후 다른 주택을 살 때 주택 수 판정에서 상속주택을 제외합니다. 상속 뒤 3년째에 새 집을 산다면, 기존 주택 1채만 있는 것으로 보고 취득세율을 정한다는 뜻입니다.
5년이 지난 뒤에 새 집을 사면 상속주택이 주택 수에 포함되어 취득세율이 올라갈 수 있습니다. 이사나 갈아타기 계획이 있다면 상속개시일부터 5년이라는 날짜를 달력에 적어두시길 권합니다. 취득세는 지방세라 양도세와 다른 규칙으로 움직이므로, 세 세목의 날짜를 따로 관리해야 합니다.
상속 취득세 자체의 신고·납부 기한도 따로 있습니다. 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고하고 납부해야 하며, 상속세 신고기한과 같은 날짜라 함께 준비하시면 됩니다. 이때 취득세의 기준이 되는 시가표준액과 상속세 신고의 평가액은 기준이 달라 금액이 다를 수 있으니 두 숫자를 혼동하지 마셔야 합니다.
6. 상속 직후 1년 안에 결정할 것
상속주택 판정은 사후에 고칠 수 없는 것이 많습니다. 상속 개시 후 첫 1년 안에 아래 순서로 결정하시면 됩니다.
- 분할협의에서 누가 주택을 받을지 정합니다. 기존 주택이 없는 상속인, 또는 소수 지분으로 받을 상속인을 고르면 전체 세금이 줄어듭니다.
- 기존 주택의 비과세 요건(보유·거주)이 채워졌는지 확인하고, 팔 계획이 있다면 상속주택보다 먼저 팔 일정을 잡습니다.
- 상속 뒤 새 주택을 취득할 계획이 있다면 특례가 사라진다는 점을 먼저 계산합니다.
- 종부세·취득세의 5년 시계를 기록해두고, 4년째에 상속주택의 처분 여부를 재검토합니다.
- 상속주택에 임대를 놓을 계획이라면 임대소득 신고와 종부세 과세표준 합산을 함께 계산합니다.
자주 묻는 질문
Q. 어머니가 상속주택에 계속 사셔야 하는데, 특례가 사라지지 않나요? 사라지지 않습니다. 상속주택 특례는 기간 제한 없이 기존 주택을 팔 때 적용되므로 상속주택을 오래 보유하셔도 됩니다. 다만 종부세와 취득세의 주택 수 제외는 5년(또는 소수 지분 요건)이므로 그 부분은 별도로 보셔야 합니다.
Q. 상속주택에 들어가 살고 기존 주택을 팔면 어떻게 되나요? 기존 주택을 파는 것이므로 특례가 적용됩니다. 기존 주택이 보유·거주 요건을 갖추었다면 비과세가 가능하고, 이후 상속주택은 1주택이 되어 상속개시일부터 보유·거주 기간을 채우면 다시 비과세 대상이 됩니다.
Q. 아버지가 집 두 채를 남기셨는데 두 채 모두 특례가 되나요? 아닙니다. 선순위 1채만 특례 대상이고 나머지 한 채는 일반 주택으로 셉니다. 어느 집이 선순위인지는 보유 기간, 거주 기간, 상속 당시 거주 여부, 기준시가 순으로 정해지므로 분할협의 전에 확인해야 합니다.
마무리: 상속주택은 세 개의 달력을 따로 봐야 합니다
1주택자가 집을 상속받았을 때 "2주택자가 되느냐"는 질문의 답은 세목마다 다릅니다. 양도세는 기존 주택을 먼저 파는 순서를 지키면 1주택으로 봐주고, 종부세와 취득세는 5년 동안 주택 수에서 빼줍니다. 이 세 규칙을 하나로 섞어서 기억하면 어느 하나에서 반드시 어긋납니다.
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