가족 간 저가 양도: 시가 30%·3억 기준, 부당행위계산과 증여의제

안녕하세요, 세무법인 송우 방배지점 김형준 세무사입니다.

"시세 10억짜리 아파트를 아들한테 7억에 팔면 증여세 없이 넘길 수 있다고 들었습니다. 이게 정말 되는 건가요?"

가족 간 저가 양도 상담은 대부분 이 문장으로 시작합니다. 결론부터 말씀드리면, 7억에 팔면 아들의 증여세는 0원이 맞지만, 아버지의 양도세는 7억이 아니라 10억을 판 것으로 계산됩니다. 그리고 7억은 아들이 실제로 지급해야 하고, 그 돈의 출처까지 설명할 수 있어야 합니다. 저가 양도는 증여세 기준과 양도세 기준이 따로 움직이는 거래라, 한쪽만 보고 진행하면 다른 쪽에서 세금이 나옵니다.

이 글에서는 양도세와 증여세가 각각 어떤 기준으로 저가 양도를 잡는지, 시가 10억 아파트를 7억·6억·8억에 넘겼을 때 세금이 어떻게 달라지는지, 그리고 실제 대금과 자금출처를 어떻게 준비해야 하는지를 순서대로 설명합니다.

1. 두 개의 기준이 따로 움직입니다: 양도세는 5%, 증여세는 30%

가족 같은 특수관계인 사이에서 시가보다 싸게 팔면 세법은 두 방향에서 봅니다. 파는 사람 쪽에서는 "양도세를 줄이려고 싸게 판 것 아닌가"를 보고, 사는 사람 쪽에서는 "차액만큼 공짜로 받은 것 아닌가"를 봅니다. 두 판단의 기준선이 다릅니다.

구분	누구에게	기준	결과
부당행위계산 부인	파는 사람의 양도세	시가와 거래가의 차액이 시가의 5% 이상 또는 3억 원 이상	거래가 대신 시가를 양도가액으로 계산
저가 양수 증여의제	사는 사람의 증여세	차액이 시가의 30% 이상 또는 3억 원 이상	차액에서 시가의 30%와 3억 중 적은 금액을 뺀 만큼 증여로 과세

양도세 기준이 훨씬 촘촘합니다. 시가 10억이면 5천만 원만 싸게 팔아도 부당행위계산에 걸리지만, 증여세는 3억 미만으로 싸게 판 것까지는 문제 삼지 않습니다. 그래서 "3억 싸게 팔면 증여세가 없다"는 말은 맞고, "그러면 세금이 없다"는 말은 틀립니다. 특수관계인의 범위는 배우자·직계존비속뿐 아니라 4촌 이내 혈족과 3촌 이내 인척 등으로 넓게 정해져 있어, 형제나 사위·며느리와의 거래도 같은 기준을 받습니다. 기준 비율과 금액은 2026년 기준이며 개정될 수 있습니다.

2. 파는 사람의 양도세: 부당행위계산 부인은 거래가를 시가로 바꿉니다

부당행위계산 부인이 적용되면 실제로 7억을 받았어도 양도가액을 10억으로 놓고 양도세를 계산합니다. 받지 않은 3억에 대해서도 세금을 내는 셈이라 파는 사람 입장에서는 저가 양도의 실익이 사라집니다.

가정 계산으로 보겠습니다. 아버지가 15년 전 4억에 산 아파트, 시가 10억, 1세대 1주택 비과세는 되지 않고 조정대상지역 중과도 없다고 두었습니다. 필요경비와 신고세액공제는 생략했고 세율은 2026년 기준입니다.

구분	7억이 그대로 인정된다면	부당행위계산 부인 적용
양도가액	7억	10억
양도차익	3억	6억
장기보유특별공제 30%	9천만 원	1억 8천만 원
과세표준(기본공제 250만 원 반영)	약 2억 750만 원	약 4억 1,750만 원
양도세(지방소득세 포함)	약 6,500만 원	약 1억 5,500만 원

싸게 판 3억이 통째로 양도차익에 다시 들어오면서 세금이 9천만 원 가까이 늘어납니다. 반대로 아버지가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 이야기가 달라집니다. 시가 10억은 비과세 기준인 12억 이하이므로 양도가액을 10억으로 잡아도 양도세가 0원입니다. 저가 양도가 실제로 유리해지는 경우는 대부분 이 조건에서 나옵니다. 비과세 요건은 양도세 계산 구조에서 확인하실 수 있습니다.

3. 사는 사람의 증여세: 3억까지는 빼주고, 넘는 차액만 증여로 봅니다

증여세 쪽은 기준이 두 단계입니다. 먼저 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억 이상인지로 과세 여부를 정하고, 과세 대상이면 차액에서 시가의 30%와 3억 중 적은 금액을 뺀 나머지를 증여재산가액으로 봅니다. 시가 10억이면 30%가 3억이라 두 기준이 같은 지점에서 만납니다.

거래가	차액	증여세 과세 여부	증여재산가액	성인 자녀 증여세(공제 5천만 원)
8억	2억	30% 미만이고 3억 미만이라 과세 없음	0원	0원
7억	3억	3억 이상이라 과세 대상	3억에서 3억을 뺀 0원	0원
6억	4억	과세 대상	4억에서 3억을 뺀 1억	약 500만 원
5억	5억	과세 대상	2억	약 1,500만 원

7억에 넘기면 증여재산가액이 0원이 되어 증여세가 나오지 않는 것이 사실입니다. 그러나 앞 절에서 본 대로 아버지의 양도세는 10억 기준으로 이미 계산되었습니다. 5억에 넘겨도 아들의 증여세는 1,500만 원 수준에 그치므로, 저가 양도의 세금은 사는 사람 쪽이 아니라 파는 사람 쪽에서 결정된다고 보시면 됩니다. 10년 안에 같은 부모에게 받은 다른 증여가 있으면 공제 5천만 원은 그만큼 줄어듭니다. 비상장주식의 저가 양도 기준은 부동산과 다르게 적용되는 부분이 있어 비상장주식 양도와 증여 비교에서 따로 다뤘습니다.

4. 대금은 실제로 오가야 합니다: 증여 추정과 자금출처

저가 양도에서 가장 많이 무너지는 지점은 세율 계산이 아니라 돈의 흐름입니다. 배우자나 직계존비속에게 재산을 넘기면 세법은 그 거래를 일단 증여로 추정합니다. 매매로 인정받으려면 대금이 실제로 지급되었다는 사실을 파는 쪽과 사는 쪽이 함께 입증해야 합니다.

• 대금 지급 기록: 계약금·중도금·잔금이 아들 계좌에서 아버지 계좌로 이체된 내역이 계약서의 일정과 맞아야 합니다. 현금 수수나 "나중에 갚기로 했다"는 구두 약정은 인정되지 않습니다.
• 아들의 자금출처: 7억을 어디서 마련했는지 소득·대출·기존 재산으로 설명할 수 있어야 합니다. 일부를 부모에게 빌렸다면 이자율과 상환 일정이 있는 차용증을 쓰고 실제로 갚아야 합니다. 차용증 작성법은 가족 간 차용증 쓰는 법에 있습니다.
• 돈의 되돌아감 금지: 아버지가 받은 7억을 다시 아들에게 보내거나 아들의 대출을 대신 갚아주면 그 금액이 그 시점의 증여가 됩니다. 국세청은 매매 이후 몇 년의 계좌 흐름까지 봅니다.
• 자금조달계획서: 주택 매매는 지역과 금액에 따라 자금조달계획서 제출 대상이 되고, 여기 적은 내용이 나중의 자금출처조사 기준이 됩니다. 조사 대비는 자금출처조사 대비 방법을 참고하십시오.

취득세도 짚어둘 부분이 있습니다. 특수관계인 사이의 유상거래에서 대가가 시가인정액보다 일정 기준 이상 낮으면 취득세 과세표준도 시가인정액으로 잡힐 수 있습니다. 7억에 샀다고 7억 기준으로 취득세가 끝나지 않을 수 있으니 이 부분은 사안별 확인이 필요합니다.

5. 저가 양도가 실제로 맞는 경우와 진행 순서

지금까지 내용을 모으면 저가 양도가 맞는 조건이 드러납니다. 파는 사람이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있어 시가로 계산해도 양도세가 없고, 사는 사람이 거래가를 실제로 조달할 수 있으며, 거래가를 시가의 30%·3억 안쪽으로 낮춰 증여세를 줄이는 구조입니다. 이 조건이 하나라도 빠지면 단순증여나 부담부증여와 다시 비교해야 합니다. 아파트 증여의 세금 구조는 아파트 증여세와 취득세에 정리되어 있습니다.

진행 순서는 다음과 같이 잡습니다.

• 시가를 먼저 확정합니다. 아파트는 같은 단지의 최근 실거래가가 시가로 잡히고, 단독주택이나 상가처럼 사례가 없는 재산은 감정평가로 시가를 정해두는 편이 안전합니다. 시가가 흔들리면 5%·30% 기준 자체가 흔들립니다.
• 거래가를 정합니다. 증여세를 피하려면 차액이 시가의 30%와 3억 중 적은 금액을 넘지 않게 잡고, 파는 사람의 양도세는 시가 기준으로 미리 계산해둡니다.
• 계약서·이체·차용증을 한 세트로 준비합니다. 계약 일정과 이체 내역, 자금출처 자료가 서로 맞아야 합니다.
• 양도세 예정신고와 취득세 신고를 기한 안에 마칩니다. 양도세는 양도한 달의 말일부터 2개월, 취득세는 취득일부터 60일 안입니다.

한 의뢰인은 1주택자인 어머니의 아파트를 딸이 시가보다 3억 낮게 매수하는 구조로 진행하셨습니다. 어머니는 비과세라 양도세가 없었고 딸의 증여세도 0원이었습니다. 다만 딸의 자금 중 2억이 부족해 어머니에게 빌리는 형태로 차용증을 쓰고 매달 이자를 보내고 있습니다. 이 이자 기록이 없었다면 2억은 증여로 잡혔을 것입니다.

자주 묻는 질문

Q. 시가는 누가 어떻게 정하나요? 증여세와 양도세 모두 거래일 전후의 실제 거래 사례를 기준으로 시가를 봅니다. 아파트는 같은 단지·비슷한 면적의 실거래가가 유사매매사례가액으로 잡히고, 사례가 없는 재산은 감정가액을 쓸 수 있습니다. 공시가격이나 기준시가로 시가를 대신하면 나중에 국세청이 실거래 사례를 찾아 다시 계산할 수 있습니다.

Q. 형제 사이의 저가 양도도 같은 기준인가요? 형제자매도 특수관계인이라 양도세의 부당행위계산과 증여세의 저가 양수 증여의제가 똑같이 적용됩니다. 다만 매매를 증여로 추정하는 규정은 배우자와 직계존비속 사이에만 적용되므로, 형제 간 거래는 대금 지급 입증 부담이 상대적으로 덜합니다. 그래도 계좌 기록은 똑같이 남겨야 합니다.

Q. 시가의 30%보다 조금 더 싸게 팔면 증여세가 얼마나 나오나요? 넘는 차액만 증여로 봅니다. 시가 10억 아파트를 6억에 팔면 차액 4억에서 3억을 뺀 1억이 증여재산가액이고, 성인 자녀 공제 5천만 원을 빼면 증여세는 약 500만 원입니다. 세금 자체는 크지 않지만 증여세 신고 의무가 생기고, 그 거래가 국세청에 증여를 동반한 매매로 기록된다는 점을 감안하셔야 합니다.

마무리

가족 간 저가 양도는 증여세를 줄이는 방법이지 세금을 없애는 방법이 아닙니다. 사는 사람의 증여세는 시가의 30%·3억 기준으로 줄어들지만, 파는 사람의 양도세는 시가의 5%·3억 기준으로 시가 그대로 계산되고, 그 위에 실제 대금 지급과 자금출처라는 조건이 붙습니다. 파는 사람이 비과세인지, 사는 사람이 대금을 조달할 수 있는지, 이 두 가지가 확인된 뒤에야 거래가를 정할 차례입니다.

세무법인 송우 방배지점에서는 2025년 한 해 상속세 신고대리 30건 이상을 처리한 15년차 김형준 세무사가 사무장을 거치지 않고 직접 상담합니다. 가족 간 매매 상담은 유료이며, 아파트의 시가와 취득가, 파는 분의 주택 수, 사는 분의 자금 계획을 알려주시면 거래가별 양도세·증여세와 단순증여와의 비교표를 만들어드립니다. 계약서를 쓰기 전 단계에서 상담 문의를 남겨주시면 됩니다.

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