세금이야기 — 양도세
양도소득세 신고·세율·비과세·다주택 중과 — 부동산과 주식 양도 칼럼을 모았습니다.
오피스텔 양도세: 주거용·업무용 판정이 비과세와 중과를 가릅니다
오피스텔은 건축물대장이 아니라 실제 사용으로 주거용·업무용을 판정합니다. 세입자가 전입신고를 하고 살면 주택 수에 들어가 다른 집의 비과세를 없애고, 업무용이면 주택 수에서 빠지는 대신 건물분 부가가치세가 따라옵니다. 판정 자료와 사례 계산을 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
분양권·입주권 양도세: 주택 수 포함 여부와 70%·60% 세율
분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 들어가고, 팔 때는 1년 미만 70%·1년 이상 60% 세율이 붙습니다. 입주권은 2년을 넘기면 기본세율로 내려오고 1주택자 비과세 특례도 있습니다. 프리미엄 1억 전매 사례 계산과 필요경비를 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
일시적 2주택 비과세: 3년 안에 종전주택 팔기, 순서가 틀리면 과세
이사로 잠시 2주택이 되어도 종전주택 취득 1년 뒤 신규주택을 사고, 신규주택 취득일부터 3년 안에 2년 이상 보유한 종전주택을 팔면 비과세입니다. 신규주택을 먼저 팔거나 3년을 넘기는 순서 실수, 상속·혼인·동거봉양 특례와의 결합을 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
12억 초과 고가주택 1세대 1주택 양도세: 안분 계산과 장기보유특별공제 표2
1세대 1주택이라도 12억을 넘겨 팔면 초과분에 양도세가 붙습니다. 다만 양도가액이 아니라 양도차익을 안분하고, 2년 이상 거주했다면 장기보유특별공제 표2로 최대 80%까지 공제되어 세금이 크게 줄어듭니다. 20억 매도 사례 계산을 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
가족 간 저가 양도: 시가 30%·3억 기준, 부당행위계산과 증여의제
가족에게 시가보다 싸게 파는 저가 양도는 양도세와 증여세에서 각각 다른 기준으로 잡힙니다. 양도세는 시가의 5% 또는 3억, 증여세는 시가의 30% 또는 3억이 기준이며, 시가 10억 아파트를 7억에 넘긴 경우의 계산과 실제 대금 수수·자금출처 요건까지 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
증여받은 부동산을 10년 안에 팔면: 이월과세로 취득가액이 되돌아갑니다
배우자나 부모에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 취득가액이 증여 당시 시가가 아니라 증여자가 처음 산 가격으로 되돌아갑니다. 이월과세의 대상과 기간, 증여세의 필요경비 처리, 적용이 빠지는 예외, 3억에 산 아파트를 9억에 증여한 뒤 파는 계산 예시를 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
비사업용 토지 양도세: 10%p 중과와 사업용 전환 요건
비사업용 토지는 기본세율에 10%p가 더해져 16~55%로 과세되고, 장기보유특별공제는 그대로 받습니다. 사업용 판정은 양도 직전 3년 중 2년·5년 중 3년·보유기간 60% 기준으로 하고, 상속 농지는 5년 안에 팔면 사업용으로 봅니다. 팔기 전에 무엇을 갖춰야 중과를 피하는지 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
상가 양도세와 부가세: 포괄양수도 요건과 건물분 부가세 10%
상가를 팔면 양도세 외에 건물분 부가세 10%가 따로 붙고, 토지분은 면세입니다. 포괄양수도 요건을 갖추면 부가세 없이 넘길 수 있지만 사업의 동일성·임차인 승계·양수인 사업자등록 세 가지가 맞아야 합니다. 계약서의 '부가세 별도' 한 줄이 왜 수천만 원을 가르는지 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
양도세 전문 세무사가 꼭 필요한 5가지 상황: 그리고 안 필요한 상황
모든 양도세 신고에 전문 세무사가 필요한 것은 아닙니다. 하지만 비과세 판정·다주택 중과·상속 연계·토지 감면·특수관계 거래라면 이야기가 다릅니다. 전문가가 필요한 5가지 상황과 확인 질문을 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
해외주식 양도소득세: 250만 원 공제, 환율 계산, 5월 신고까지 한 번에 정리
해외주식 양도차익은 250만 원 공제 후 22% 세율로, 다음 해 5월에 확정신고합니다. 환율 적용 기준, 손익통산 규칙, 절세 포인트와 신고 대행 수수료까지 — 미국주식 투자자가 알아야 할 세금 구조를 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
양도세 필요경비, 어디까지 인정되나: 되는 것·안 되는 것·영수증 없을 때 대처법
양도세 필요경비는 취득세·중개수수료·자본적 지출까지 인정되지만, 도배·장판 같은 수선비는 안 됩니다. 인정 항목 총정리와 증빙 요건, 영수증을 잃어버렸을 때의 대처법까지 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
양도소득세 세무사 수수료: 시세는 얼마이고, 수수료보다 먼저 봐야 할 것은 무엇인가
양도소득세 신고 대행 수수료는 30만~100만 원대가 일반적이지만, 비과세·감면 판정이 걸린 건은 다릅니다. 수수료 시세, 금액이 갈리는 기준, 세무사 위임이 실익이 있는 경우와 셀프 신고로 충분한 경우를 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
양도세 중과 유예 종료: 유예 기간에 못 판 다주택자, 지금 선택지는 이렇습니다
4년간 이어진 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 유예 중 매도 기회를 놓친 다주택자가 지금 검토할 수 있는 선택지 — 매도 순서 재설계·증여·버티기 — 를 세금 숫자로 비교해 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
다주택자 양도세 중과, 다시 시작됐습니다: 2026년 5월 10일 이후 무엇이 달라졌나
2026년 5월 9일로 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서, 조정대상지역 주택 양도 시 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 중과가 부활했습니다. 중과 구조, 5월 9일 이전 계약분 경과조치, 중과를 피하는 예외를 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
2026년 양도세 세율표 총정리: 기본세율·단기양도·다주택 중과까지 한 장으로
양도세 세율은 6~45% 누진 기본세율, 1~2년 단기양도 60~70%, 조정대상지역 다주택 중과 +20~30%p의 세 층으로 나뉩니다. 2026년 기준 세율표와 내 세율이 어디에 해당하는지 찾는 순서를 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
양도세 계산, 이 순서대로 하면 됩니다: 6단계 구조와 계산기 활용법
양도세 계산은 양도차익 → 장기보유특별공제 → 기본공제 250만 원 → 세율 적용의 순서만 알면 구조가 보입니다. 6단계 계산 과정을 예시와 함께 풀고, 계산기로 확인할 것과 계산기가 못 잡는 변수를 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
양도세 신고, 언제까지 어떻게: 예정신고 2개월 기한과 가산세 총정리
양도세 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고가 원칙입니다. 기한을 놓치면 무신고가산세 20%에 납부지연가산세까지 붙습니다. 신고 기한·방법·필요서류·가산세 구조를 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
장기보유특별공제 최대 80%: 오래 살수록 양도세가 줄어드는 이유
장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 적용되며, 1세대 1주택은 보유·거주 기간에 따라 최대 80%, 그 외는 최대 30%까지 양도차익을 공제합니다. 두 공제율 표의 차이와 거주요건을 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
집 팔면 양도세 얼마 나오나: 1주택·다주택 계산 구조
양도세는 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 뒤 기본세율(6~45%)과 지방소득세를 적용해 계산합니다. 1세대 1주택 비과세(12억)와 다주택 중과의 차이를 예시로 방배동 김형준 세무사가 실제 상담 사례를 바탕으로 설명합니다.
부동산 양도세 절세 방법: 핵심만 정리했습니다
부동산 양도세는 팔기 전에 결정됩니다. 1세대 1주택 비과세 요건, 장기보유특별공제, 필요경비 증빙, 양도 순서에 따른 세금 차이까지 방배동 김형준 세무사가 계약 전에 확인할 핵심만 추려 설명합니다.
